1. FİYATLANDIRMA NEDEN BU KADAR ÖNEMLİ?

Bir gayrimenkulün satılmasındaki en önemli faktörlerden biri fiyattır.

İyi bir ev;

• Yanlış fiyatlandırılırsa satılmayabilir.
• Doğru fiyatlandırılırsa daha fazla alıcıya ulaşabilir.
• Çok yüksek fiyatlandırılırsa piyasada uzun süre bekleyebilir.
• Gereğinden düşük fiyatlandırılırsa mal sahibinin parasal kaybına neden olabilir.

Bu nedenle danışmanın görevi:

“Mal sahibinin istediği fiyatı ilana yazmak” değildir.

Danışmanın görevi:

Piyasa verilerini inceleyerek gerçekçi bir fiyat aralığı oluşturmaktır.

2. TEMEL KURAL

Bir danışman hiçbir zaman:

şeklinde konuşmamalıdır.

Daha profesyonel ifade:

Çünkü gayrimenkul fiyatı matematiksel olarak tek bir rakam değildir.

birlikte değerlendirilir.

3. FİYATLANDIRMANIN 5 TEMEL KAYNAĞI

Bir mülkü fiyatlandırırken şu 5 kaynağı incele:

1. Emsal Gayrimenkuller

Aynı veya benzer özellikteki mülkler.

1. Aynı Projedeki Fiyatlar

Aynı site/projedeki benzer daireler.

1. Bölge Piyasası

Mahalle ve çevredeki fiyat seviyesi.

1. Gerçekleşmiş Satışlar

Varsa gerçekten satılmış benzer mülkler.

1. Piyasa Talebi

Müşterilerin hangi fiyat seviyelerinde harekete geçtiği.

4. EMSAL NEDİR?

Emsal, karşılaştırma yaptığın benzer gayrimenkuldür.

Ancak her benzer ilan emsal değildir.

Bizim portföy:

2+1 / 110 m² / 5. kat / güney cephe / deniz manzaralı

Rakip:

2+1 / 110 m² / giriş kat / kuzey cephe / manzarasız

İkisi de 2+1 ve 110 m² olabilir.

Ancak fiyatları birebir karşılaştırılamaz.

5. İYİ EMSAL NASIL SEÇİLİR?

İdeal emsal mümkün olduğunca şu özelliklere yakın olmalıdır:

• Aynı proje
• Aynı veya çok yakın konum
• Aynı oda tipi
• Benzer m²
• Benzer kat
• Benzer cephe
• Benzer manzara
• Benzer bina yaşı
• Benzer eşya durumu
• Benzer sosyal tesisler
• Benzer fiziksel durum

Emsal ne kadar benzerse analiz o kadar değerlidir.

6. EMSAL SEÇİM SIRASI

Öncelik sırası:

1. Aynı blok / aynı bina
2. Aynı site / proje
3. Aynı sokak / yakın çevre
4. Aynı mahalle
5. Yakın mahalleler
6. Daha geniş bölge

Bir Mahmutlar portföyünü öncelikle Alanya geneliyle değil, Mahmutlar’daki benzer ürünlerle karşılaştır.

7. EMSAL SAYISI

Mümkünse en az:

5 emsal

topla.

İdeal olarak:

5–10 emsal

incelenebilir.

Ancak 20 tane alakasız ilan yerine 5 tane gerçekten benzer emsal daha değerlidir.

8. EMSAL TABLOSU

Her portföy için aşağıdaki tablo hazırlanabilir:

Bölge

Proje

Oda

Net m²

Brüt m²

Kat

Cephe

Manzara

Bina yaşı

Eşya

Aidat

Fiyat

€/m²

9. M² FİYATI HESAPLAMA

Temel formül:

Satış Fiyatı ÷ m² = m² fiyatı

200.000 € ÷ 100 m² =

2.000 €/m²

Ancak burada çok önemli bir nokta vardır:

Net m² ile brüt m² birbirine karıştırılmamalıdır.

Emsaller aynı ölçüm yöntemiyle karşılaştırılmalıdır.

10. NET M² / BRÜT M² KONTROLÜ

Bir emsal:

120 m² brüt

başka bir emsal:

120 m² net

ise bunları doğrudan karşılaştırma.

İlanlarda m² bilgileri farklı yöntemlerle verilebilir.

Bu nedenle danışman:

sorusunu mutlaka sormalıdır.

11. SADECE M² FİYATINA BAKMA

m² fiyatı önemli bir göstergedir.

Ama tek başına yeterli değildir.

Aynı m² fiyatına sahip iki dairenin değeri farklı olabilir.

Çünkü:

• Kat
• Cephe
• Manzara
• Balkon
• Teras
• Tadilat
• Eşya
• Site
• Havuz
• Otopark
• Deniz mesafesi
• Bina yaşı

fiyatı etkiler.

12. FİYATI ETKİLEYEN ANA FAKTÖRLER

KONUM

Denize yakınlık, merkez, ulaşım ve sosyal alanlara yakınlık.

KAT

Bazı projelerde yüksek kat avantajlı olabilir.

CEPHE

Güney, güneydoğu veya batı cephe gibi yönler bazı pazarlarda prim yaratabilir.

MANZARA

Deniz manzarası, açık manzara veya kapanmayacak manzara fiyatı etkileyebilir.

M²

Daha büyük olması her zaman daha pahalı olması anlamına gelmez; toplam fiyat ve m² fiyatı birlikte değerlendirilmelidir.

BİNA YAŞI

Yeni ve eski binalar aynı fiyattan değerlendirilmemelidir.

EŞYA

Kaliteli ve yeni eşya paketi fiyatı etkileyebilir.

TADİLAT

Yeni mutfak, banyo, zemin ve diğer yenilemeler değer yaratabilir.

SOSYAL TESİSLER

Havuz, fitness, SPA, güvenlik, otopark vb.

AİDAT

Yüksek aidat bazı alıcılar için dezavantaj olabilir.

13. FİYAT AYARLAMA MANTIĞI

Bir emsal bizim mülke göre daha avantajlıysa:

Bizim fiyatımız daha düşük olabilir.

Bir emsal bizim mülke göre daha dezavantajlıysa:

Bizim fiyatımız daha yüksek olabilir.

Bizim daire:

•

1. kat

• Deniz manzaralı
• Güney cephe
• Yenilenmiş

Emsal:

•

1. kat

• Yan cephe
• Manzarasız
• Eski

Emsalin fiyatını olduğu gibi bizim mülke uygulamak doğru değildir.

14. EMSAL ANALİZİNDE KENDİNE SOR

Her emsal için:

Bu mülk bizimkinden daha iyi mi?

Evet / Hayır

Neden?

Bizim mülkümüz bu emsalden hangi konuda üstün?

Hangi konuda geride?

Fiyat farkını açıklayabilir miyiz?

15. İLAN FİYATI İLE GERÇEK SATIŞ FİYATI AYNI DEĞİLDİR

Bu çok önemli.

İnternette gördüğün:

250.000 €

bir ilanın gerçekten:

250.000 €’ya satıldığı

anlamına gelmez.

İlan fiyatı sadece:

Satıcının talep ettiği fiyattır.

Gerçek satış fiyatı farklı olabilir.

Bu nedenle mümkün olduğunda gerçekleşmiş satış verileri çok daha değerlidir.

16. PAZARLIK PAYI

Gayrimenkul piyasasında satıcılar çoğu zaman pazarlık payı bırakabilir.

İlan fiyatı:

250.000 €

Satıcının kabul edebileceği rakam:

235.000 €

olabilir.

Ancak her mülk için aynı pazarlık oranını varsayma.

Satıcıya mutlaka sor:

17. ÜÇ FARKLI FİYAT OLUŞTUR

Her portföy için:

1. SATIŞTAKİ İLAN FİYATI

1. TAHMİNİ PİYASA ARALIĞI

__________ – __________

1. HIZLI SATIŞ FİYATI

Bu üç rakam danışmanın satış stratejisini belirlemesine yardımcı olur.

18. FİYAT STRATEJİLERİ

STRATEJİ 1 – PİYASA FİYATI

Mülkü benzerlerine yakın fiyatlandır.

Amaç:

Dengeli satış süreci

STRATEJİ 2 – REKABETÇİ FİYAT

Mülkü benzerlerinin biraz altında konumlandır.

Amaç:

Daha fazla talep ve daha hızlı satış

STRATEJİ 3 – PREMIUM FİYAT

Mülkün gerçekten üstün özellikleri varsa daha yüksek fiyat.

• Çok iyi deniz manzarası
• Büyük teras
• Özel havuz
• Yenilenmiş lüks iç mekan
• Çok özel konum
• Nadir bulunan plan

Ama premium fiyatın bir gerekçesi olmalıdır.

19. “NEDEN BU FİYAT?” SORUSUNA CEVAP

Satıcı:

dediğinde:

deme.

Şöyle anlat:

Danışman fiyatı:

VERİ + GEREKÇE

ile savunmalıdır.

20. SATIYCI YÜKSEK FİYAT İSTERSE

Satıcı:

diyebilir.

Danışman:

dememelidir.

Önce sor:

Sonra:

Ardından:

21. SATIYCIYI KAYBETMEMEK İÇİN GERÇEĞİ SAKLAMA

Danışman portföyü almak için satıcıya yüksek fiyat söylememelidir.

Yanlış:

Sadece portföyü almak için.

Sonra:

demek.

Doğru:

22. SATIŞ FİYATI DEĞİL, SATIŞ STRATEJİSİ

İyi danışman sadece fiyat söylemez.

Şunları birlikte belirler:

Fiyat

•

Hedef müşteri

•

Pazarlama kanalları

•

Sunum

•

Satış süresi

•

Pazarlık stratejisi

23. FİYATLANDIRMADA 3 ÖNEMLİ SORU

Her portföyde kendine sor:

1. Bu mülk piyasada neden bu fiyata satılmalı?

1. Müşteri bu parayı neden başka bir mülk yerine buna versin?

1. Rakibimizden daha pahalıysak, farkımız ne?

Bu üç soruya cevap veremiyorsan fiyatlandırma tamamlanmamıştır.

24. YATIRIM AMAÇLI GAYRİMENKULDE GETİRİ

Yatırımcıya sadece:

deme.

Mümkünse hesapla.

Brüt kira getirisi:

Yıllık kira geliri ÷ satın alma fiyatı × 100

Satın alma:

200.000 €

Yıllık kira:

12.000 €

Brüt kira getirisi:

%6

25. BRÜT GETİRİ İLE NET GETİRİYİ KARIŞTIRMA

Brüt kira:

12.000 €

Ancak giderler olabilir:

• Aidat
• Vergiler
• Yönetim
• Bakım
• Sigorta
• Boş kalma süresi
• Komisyon
• Mobilya yenileme
• Diğer işletme giderleri

Bu nedenle:

Danışman bunu müşteriye açık şekilde anlatmalıdır.

26. YATIRIMCIYA GERÇEKÇİ RAKAMLAR VER

Kaçın:

Bunun yerine:

Bu daha profesyoneldir.

27. FİYATLANDIRMA RAPORU NASIL SUNULUR?

Satıcıya mümkünse kısa bir rapor hazırlanır.

PORTFÖY:

İSTENEN FİYAT:

İNCELENEN EMSAL SAYISI:

EMSAL FİYAT ARALIĞI:

ORTALAMA m² FİYATI:

BENİMİZ İÇİN TAHMİNİ PİYASA ARALIĞI:

ÖNERİLEN İLAN FİYATI:

HIZLI SATIŞ FİYATI:

FİYATLANDIRMA GEREKÇESİ:

28. FİYATLANDIRMA SONRASI KARAR

Satıcıyla birlikte karar ver:

A – ÖNERİLEN FİYATTAN İLANA ÇIK

B – DAHA YÜKSEK FİYATLA TEST ET

C – REKABETÇİ FİYATLA ÇIK

D – PORTFÖYÜ ALMA

Eğer satıcının fiyat beklentisi piyasa gerçeklerinden tamamen kopuksa danışman portföyü almamayı da değerlendirmelidir.

29. NE ZAMAN PORTFÖYÜ ALMAMALIYIZ?

Aşağıdaki durumlarda dikkatli ol:

• Satıcı piyasa gerçeklerini kabul etmiyor.
• Gerçekçi olmayan fiyat istiyor.
• Minimum fiyatını söylemiyor.
• Birden fazla emlakçıyla kontrolsüz çalışıyor.
• Belgeleri göstermiyor.
• Hukuki durum belirsiz.
• Mülkün gösterilmesine izin vermiyor.
• Fotoğraf/video kullanımına izin vermiyor.
• Pazarlama yapılmasını istemiyor.
• Sürekli fiyat değiştirmek istiyor.
• “Sen müşteriyi getir, fiyatı sonra konuşuruz.” diyor.
• Satış konusunda karar verici kişi görüşmede değil.

30. FİYAT REVİZYONU

Bir portföy satışa çıktıktan sonra piyasa tepkisini izle.

İlk kontrol:

Görüntülenme

İkinci kontrol:

Mesaj / telefon

Üçüncü kontrol:

Nitelikli müşteri

Dördüncü kontrol:

Gösterim

Beşinci kontrol:

Teklif

Bu verileri birlikte değerlendir.

31. VERİYİ OKUMA

DURUM 1

Düşük görüntülenme

Olası sorunlar:

• Başlık
• Kapak fotoğrafı
• İlan kalitesi
• Dağıtım
• Yanlış kategori
• Fiyat

Önce pazarlamayı kontrol et.

DURUM 2

Yüksek görüntülenme + düşük mesaj

Olası sorun:

Fiyat / ürün sunumu

DURUM 3

Yüksek mesaj + düşük gösterim

Olası sorun:

Müşteri kalitesi / iletişim / ön eleme

DURUM 4

Çok gösterim + teklif yok

Olası sorun:

Fiyat, ürün beklentisi veya müşterinin algıladığı değer

DURUM 5

Teklifler sürekli aynı düşük seviyede

Bu çok önemli bir piyasa sinyalidir.

Birden fazla bağımsız müşteri benzer fiyat veriyorsa piyasanın algıladığı değer o seviyeye yakın olabilir.

32. SATIŞ FİYATINI MÜŞTERİ GERİ BİLDİRİMİYLE TEST ET

Gerçek müşterilerden gelen geri bildirimleri kaydet.

Müşteri 1:

Müşteri 2:

Müşteri 3:

Müşteri 4:

Bu geri bildirimler fiyatlandırmanın önemli parçalarıdır.

33. PORTFÖYÜN FİYATI NE ZAMAN DEĞİŞTİRİLİR?

Fiyat değişikliği duygusal değil, veriye dayalı olmalıdır.

Şunları değerlendir:

• İlan süresi
• Görüntülenme
• Mesaj sayısı
• Gösterim
• Teklif
• Rakip fiyatları
• Yeni çıkan portföyler
• Satıcının satış aciliyeti
• Müşteri geri bildirimleri

34. FİYAT REVİZYONUNU SATIYCIYA NASIL ANLAT?

Yanlış:

Doğru:

Bu bir veri sunumudur.

35. DANIŞMANIN FİYATLANDIRMA FORMÜLÜ

1. MÜLKÜ TANIMLA

1. EMSALLERİ BUL

1. EMSALLERİ ELE

1. m² FİYATLARINI KARŞILAŞTIR

1. FARKLILIKLARI ANALİZ ET

1. PİYASA ARALIĞI OLUŞTUR

1. SATIŞ STRATEJİSİ BELİRLE

1. SATIŞ FİYATINI ÖNER

1. PAZAR TEPKİSİNİ İZLE

1. GEREKİRSE REVİZE ET

36. DANIŞMANIN ASLA UNUTMAMASI GEREKEN 10 KURAL

1. İlan fiyatı, gerçek satış fiyatı değildir.
2. Her benzer ilan iyi bir emsal değildir.
3. Sadece m² fiyatına bakılmaz.
4. Net ve brüt m² karıştırılmaz.
5. Aynı site içindeki emsaller daha değerlidir.
6. Satıcının beklentisi piyasa verisinin yerine geçmez.
7. Yüksek fiyat söyleyerek portföy kapılmaz.
8. Getiri hesabında brüt ve net ayrımı yapılır.
9. Müşteri geri bildirimi önemli bir piyasa verisidir.
10. Fiyat değişikliği veriye dayanmalıdır.

37. UYGULAMA ÖDEVİ

Gerçek bir Daisy Homes portföyü seç.

PORTFÖY

SATIŞ FİYATI

NET m²

BRÜT m²

EMSAL 1

Fiyat:

m²:

m² fiyatı:

Bizden daha iyi / kötü:

EMSAL 2

Fiyat:

m²:

m² fiyatı:

Bizden daha iyi / kötü:

EMSAL 3

Fiyat:

m²:

m² fiyatı:

Bizden daha iyi / kötü:

EMSAL 4

Fiyat:

m²:

m² fiyatı:

Bizden daha iyi / kötü:

EMSAL 5

Fiyat:

m²:

m² fiyatı:

Bizden daha iyi / kötü:

38. SONUÇ

EMSAL FİYAT ARALIĞI

TAHMİNİ PİYASA DEĞERİ

ÖNERİLEN İLAN FİYATI

HIZLI SATIŞ FİYATI

ÖNERİLEN PAZARLIK ARALIĞI

39. DANIŞMANIN SATIYCIYA SUNUMU

Danışman, yaptığı analizi en az 3 dakikalık sözlü sunum halinde anlatmalıdır.

Şu sorulara cevap verebilmelidir:

40. EĞİTİM TESTİ

Danışmana aşağıdaki sorular sorulur:

Soru 1:

İlan fiyatı ile gerçek satış fiyatı arasındaki fark nedir?

Soru 2:

İyi bir emsal nasıl seçilir?

Soru 3:

Net m² ile brüt m² neden karıştırılmamalıdır?

Soru 4:

Bir emsal bizim mülkümüzden daha avantajlıysa fiyatlandırmayı nasıl etkiler?

Soru 5:

Satıcı piyasanın çok üzerinde fiyat istiyorsa ne yaparsın?

Soru 6:

Çok görüntülenme olduğu halde hiç teklif gelmiyorsa ne düşünürsün?

Soru 7:

Brüt kira getirisi nasıl hesaplanır?

Soru 8:

Bir gayrimenkulü hangi durumda portföye almamayı düşünürsün?

Soru 9:

Müşteri geri bildirimleri neden önemlidir?

Soru 10:

Satıcıya fiyat önerirken hangi verileri kullanırsın?

41. DANIŞMANIN EZBERLEMESİ GEREKEN CÜMLE

MODÜL 03 TAMAMLANDI

BİR SONRAKİ MODÜL

MODÜL 04

PORTFÖY DOSYASI VE İLAN HAZIRLAMA

Bu modülde danışmana:

• Portföy dosyası nasıl hazırlanır?
• Fotoğraf çekimi nasıl yapılır?
• Video çekimi nasıl yapılır?
• İlan başlığı nasıl yazılır?
• İlan açıklaması nasıl oluşturulur?
• Hangi bilgiler mutlaka ilanda bulunmalıdır?
• Hangi bilgiler doğrulanmadan yazılmamalıdır?
• Web sitesi ilanı nasıl hazırlanır?
• Sosyal medya içeriği nasıl oluşturulur?
• WhatsApp satış mesajı nasıl hazırlanır?
• Portföyün yabancı müşterilere nasıl sunulacağı
• Aynı portföyün Türkçe / İngilizce / Rusça / Almanca / Arapça pazarlaması

öğretilecektir.

1. Portföyü Almakla İş Bitmiyor

Bir gayrimenkul sahibi size: “Evimi satmak istiyorum.” dediğinde portföy süreci başlamış olur. Ancak mülkü hemen ilana koymak doğru değildir. Önce portföyü doğrulamalı, bilgileri kontrol etmeli ve satışa hazır hale getirmelisiniz.

Temel sistem:

2. Portföyü Aldıktan Sonra İlk Yapılacaklar

Portföy sahibiyle görüşme bittikten sonra danışman aynı gün aşağıdaki işlemleri tamamlamalıdır:

• Malik bilgilerini sisteme kaydet.
• Telefon numarasını kontrol et.
• WhatsApp iletişimini kaydet.
• Gayrimenkul adresini kaydet.
• Proje/site adını kaydet.
• Oda tipini kaydet.
• Net/brüt m² bilgilerini kaydet.
• Kat bilgisini kaydet.
• Cephe bilgisini kaydet.
• Manzara bilgisini kaydet.
• Fiyatı kaydet.
• Minimum satış beklentisini kaydet.
• Satış motivasyonunu kaydet.
• Satış süresini kaydet.
• Yetkilendirme durumunu kaydet.
• Belgelerin durumunu kaydet.
• Fotoğraf/video durumunu kaydet.

3. “Söylenen Bilgi” ile “Doğrulanmış Bilgi” Ayrılmalı

Danışmanın çok önemli bir alışkanlık kazanması gerekiyor: Bir bilgi sana söylenmiş olabilir, ama bu bilgi henüz doğrulanmış olmayabilir.

Örneğin: Satıcı “Daire 120 m²” dediğinde danışman bunu doğrudan ilana “120 m²” olarak yazmamalıdır.

Önce şu kaynaklardan doğrulanmalıdır:

• Tapu
• Proje bilgisi
• Teknik belge
• Yönetim bilgisi
• Gerekirse fiziki ölçüm

4. Bilgileri Üç Gruba Ayır

Her portföyde bilgileri üç kategoride değerlendirmelisiniz:

A – DOĞRULANMIŞ BİLGİ

Belge veya güvenilir kaynakla kontrol edilmiş bilgilerdir.

Örnek: Tapudaki m², Kat, Malik, Proje adı, Aidat, Tapu türü.

B – SATICI BEYANI

Satıcının söylediği ancak henüz kontrol edilmemiş bilgilerdir. Doğrulanmadan kesin bilgi olarak kullanılmamalıdır.

Örnek: “Denize 100 metre.”, “Aidat 1.000 TL.”, “Daire 120 m².”, “Yakında metro geliyor.”

C – DANIŞMAN DEĞERLENDİRMESİ

Danışmanın yaptığı yorum ve analizi içerir.

Örnek: “Yatırım için avantajlı.”, “Bu fiyat bölge ortalamasının üzerinde.”, “Bu tip daireler yabancı müşterilerden daha fazla talep görüyor.”

5. Portföyün Fiziksel Kontrolü

Mülkü mümkünse danışman bizzat görmelidir. Sadece fotoğraf üzerinden portföy alınması doğru değildir.

Mülkü gezerken kontrol listesi:

• Dairenin gerçek m² hissi (Salon, Mutfak, Yatak odaları, Banyolar, Balkon, Teras)
• Manzara, cephe ve gün ışığı
• Klima, beyaz eşya, mobilyalar
• Zemin, duvarlar, tavan, pencereler
• Su tesisatı, elektrik ve rutubet durumu
• Gürültü seviyesi, asansör, otopark, site ortak alanları

6. Fotoğraf Çekmeden Önce Evi Analiz Et

Fotoğraf çekmeye başlamadan önce kendine sor: “Bu evin en güçlü özelliği ne?”

• Deniz manzarası / Büyük teras / Merkezi konum
• Yeni bina / Büyük salon / Düşük aidat
• Yüksek kira getirisi / Lüks site / Müstakil bahçe / Uygun fiyat

Ardından şu sorunun cevabına odaklan: “Bu güçlü özelliği fotoğraf ve videoda en etkileyici şekilde nasıl gösterebilirim?”

7. Portföyün Güçlü ve Zayıf Yönleri (SWOT Analysis)

Her portföy için mutlaka SWOT mantığıyla analiz yapın:

8. Konum Analizi

Portföyün konumunu sadece “Mahmutlar’da” şeklinde bırakma. Mümkünse kuş uçuşu gerçek air mesafeleri veya net süreleri kontrol et. “Yakın” kelimesini gereksiz kullanma; ölçülebilir bilgiler kullan.

Öğrenilmesi gereken mesafe verileri:

• Denize ve sahile uzaklık
• Ana yola ve toplu taşımaya uzaklık
• Market, restoran, eczane, hastane ve okul mesafesi
• Alışveriş merkezi, havaalanı ve şehir merkezine uzaklık

9. Site Analizi

Sadece daireyi değil, siteyi de detaylıca analiz edin.

Site Kontrol Listesi:

1. Site yaşı, blok sayısı ve daire sayısı
2. Aidat tutarı ve yönetim kalitesi
3. Açık / kapalı havuz, fitness, SPA, sauna, hamam
4. Çocuk alanı, otopark, güvenlik, jeneratör, peyzajlı bahçe
5. Sosyal alanların genel durumu

10. Rakip Portföyleri Araştır

Portföyü ilana koymadan önce piyasayı inceleyin. Aynı bölgede; aynı oda tipi, benzer m², benzer yaş, benzer kat, benzer cephe ve benzer site özelliklerine sahip gayrimenkulleri araştırın.

11. Rakip Analizinde Sadece Fiyata Bakma

Fiyatları karşılaştırırken sadece ilandaki rakamlara bakıp “Rakip 200.000 €, biz de 200.000 € yazalım” demeyin.

Karşılaştırılması gereken kriterler: Konum, Net/Brüt m², Kat, Cephe, Manzara, Bina Yaşı, Eşya Durumu, Site Sosyal Alanları, Aidat, Tadilat Durumu, Otopark ve Satış Şartları.

12. Fiyatlandırma

Danışmanın görevi satıcıyı memnun edecek fiyatı söylemek değil, piyasanın kabul edebileceği gerçekçi fiyatı ortaya çıkarmaktır. Mülk için 3 farklı rakam oluşturulmalıdır:

1. İstenen Fiyat: Satıcının ilk etapta talep ettiği rakam.
2. Piyasa Değeri Tahmini: Danışmanın analiz ve emsal çalışması sonucu ulaştığı değer.
3. Hızlı Satış Fiyatı: Acil nakit ihtiyacında veya hızlı işlem için değerlendirilebilecek rakam.

13. Fiyat Raporunu Satış Stratejisine Bağla

STRATEJİ A – YÜKSEK FİYAT

• Avantaj: Daha yüksek pazarlık alanı sağlar.
• Dezavantaj: Satış süresi uzayabilir, portföy pazarda eskiyebilir.

STRATEJİ B – PİYASA FİYATI

• Avantaj: Bölgedeki benzer mülklerle uyumludur; daha fazla gerçek alıcı çeker.

STRATEJİ C – HIZLI SATIŞ

• Avantaj: Piyasanın biraz altında agresif fiyatlandırma ile hızlı talep oluşturur.

14. Satış Stratejisi Satıcı ile Kararlaştırılmalı

Satıcıya yaklaşımınız şu şekilde olmalıdır:

Ardından: Fiyat + Satış Süresi + Pazarlama Bütçesi + Hedef Müşteri birliktelikle kararlaştırılır.

15. İlan Hazırlamadan Önce Portföy Dosyası

Her gayrimenkul için standart bir portföy dosyası oluşturulmalıdır:

16. İlan Öncesi Fotoğraf Kontrolü

İlana kötü fotoğraf koymak, iyi bir portföyü kötü gösterebilir.

• Ev temiz olmalı ve kişisel/gereksiz eşyalar kaldırılmalı.
• Perdeler açılmalı, ışıklar yakılmalı.
• Fotoğraflar yatay çekilmeli.
• Manzara, balkon/teras ve site olanakları mutlaka çekilmeli.

17. Video Çekim Standartları

Video sadece evi göstermemeli, müşteriye yaşamı hissettirmelidir.

Video Çekim Akışı:

1. Binanın dışından başla.
2. Giriş alanını göster.
3. Salona gir ve manzarayı göster.
4. Mutfağı, odaları ve banyoları gezdir.
5. Balkon/terası çek.
6. Site sosyal alanlarını göster ve konumu anlat.

18. İlan Metnini Yazmadan Önce 5 Soru

19. İlanda Gerçek Bilgi Kullan

Abartılı ve içi boş reklam kelimelerinden kaçının:

20. Portföy Yayına Alındıktan Sonra İş Bitmiyor

Portföy yayınlandıktan sonra danışmanın aktif takibi başlar:

• İlan görüntülenme sayısı, WhatsApp mesajları ve telefon aramaları
• Gelen teklifler, müşteri soruları ve gösterim sayısı
• Reklam performansı, sosyal medya etkileşimi ve fiyat itirazları

21. İlk 7 Gün Kontrolü

İlk 7 günde çıkan verilere göre analiz:

• Görüntülenme düşükse: Başlık, kapak fotoğrafı veya kategori hatalı olabilir.
• Görüntülenme yüksek ama mesaj yoksa: Fiyat veya ilan sunumu problemli olabilir.
• Mesaj var ama gösterim yoksa: Müşteri ön eleme veya iletişim sürecinde aksama olabilir.
• Gösterim var ama teklif yoksa: Fiyat, ürün veya müşteri eşleşmesi yeniden değerlendirilmelidir.

22. Portföy Sahibine Düzenli Rapor Ver

Satıcı “Ne oldu, müşteri var mı?” diye sormadan danışman periyodik bilgi vermelidir.

23. Portföyde Geri Bildirim Topla

Her müşteri görüşmesinden sonra not alın: Müşteri mülkü neden beğendi veya beğenmedi? Fiyat hakkında ne düşündü? En büyük itirazı neydi? Bu veriler biriktikçe danışmanın piyasa hakimiyeti artar.

24. Portföyün Satılmadığını Anlamak

Bir portföy uzun süre satılmıyorsa sadece “Müşteri yok” denmemeli, şu 5 ihtimal incelenmelidir:

1. Fiyat yanlış olabilir.
2. Ürün yanlış hedef kitleye pazarlanıyor olabilir.
3. İlan kalitesi düşük olabilir.
4. Pazarlama çalışmaları yetersiz olabilir.
5. Satıcının satış şartları gerçekçi olmayabilir.

25. Fiyat Revizyonu Ne Zaman Gündeme Gelir?

Fiyat düşürmek ilk seçenek değildir. Önce veriye bakılmalıdır.

Çok görüntülenme + çok mesaj + çok gösterim var ama teklif yoksa: Fiyatın müşteri beklentisinin üzerinde olması muhtemeldir ve revizyon konuşulmalıdır.

26. Danışmanın Portföy Yönetim Formülü

Bu zincirin herhangi bir halkasında problem varsa satış gerçekleşmez.

27. Danışmanın Ana Görevi

Danışman sadece “ev satmak” için çalışmaz. Danışmanın gerçek görevi: Doğru mülkü + doğru fiyatla + doğru müşteriye + doğru yöntemle ulaştırmaktır.

28. Portföy Yönetiminde Altın Kural

Bir portföy hakkında şu soruların cevabını bilmiyorsanız mülk henüz satışa hazır değildir:

29. Modül 02 Uygulama Ödevi

Danışman gerçek bir portföy seçerek aşağıdaki şablonu doldurur:

30. Danışmanın Ezberlemesi Gereken Cümle

Sonuç?
Aylarca satılmayan ilanlar.
Değer kaybeden mülkler.
Kaçırılan gerçek alıcılar.

Bu bir tahmin değil. Bu, her gün sahada gördüğümüz gerçek.

❌ En Büyük Yanılgı: “İstenen Fiyat = Gerçek Değer”

Komşunuzun ilan sitesine yazdığı fiyat bir veri değildir.
Bir temennidir.

Piyasada önemli olan:
✔ Kaça ilan verildiği değil
✔ Kaça satıldığıdır

Tapuda gerçekleşen fiyat, pazarlık sonrası kapanış rakamı ve satış süresi…
İşte gerçek piyasa tam olarak budur.

Yanlış referans alırsanız, kendinizi piyasanın dışına itersiniz.
Ve piyasa sizi beklemez.

🔍 Gerçek Piyasa Nasıl Belirlenir? (Profesyonel Bakış)

Gerçek değer;

• Mahalle bazlı m² fiyat analizleri
• Son gerçekleşen satış verileri
• Bölgedeki arz-talep dengesi
• Yabancı yatırımcı hareketleri
• Krediye erişim ve finansman koşulları

gibi ölçülebilir ve somut verilerle belirlenir.

İlan siteleri ise:
→ Şişirilmiş fiyatlar
→ Güncelliğini yitirmiş ilanlar
→ Satılamayan mülklerin mezarlığıdır

Gerçek piyasa ile hiçbir ilgisi yoktur.

⚠️ “Yüksekten Başlayalım” Stratejisinin Görünmeyen Zararı

En pahalı hata şudur:
“Biraz yüksek yazalım, nasılsa düşeriz.”

Hayır, düşmez.
Değer kaybedersiniz.

Çünkü bir mülkün en değerli olduğu dönem ilk 10–15 gündür.

Bu süreçte:
• Doğru fiyat = maksimum ilgi
• Yanlış fiyat = sıfır güven

İlanınız haftalarca yayında kalırsa:
Alıcı şunu düşünür: “Bunda bir sorun var.”

Ve sonunda ne olur?
Başta doğru fiyata satabileceğiniz evi,
daha aşağıya vermek zorunda kalırsınız.

✅ Doğru Strateji: Veriyle Hareket Edenler Kazanır

Bugün Alanya gibi dinamik bir pazarda:

Hazır alıcı var.
Talep var.
Yabancı yatırımcı ilgisi güçlü.

Ama sadece doğru fiyatlanan mülkler satılıyor.

Duygusal fiyatlandırma değil,
stratejik fiyatlandırma kazandırır.

Bu analiz, Alanya genelinde 2025 ve 2026 Nisan dönemlerinde aktif olan
satılık konut ilanlarının mahalle bazlı ortalama m² fiyatları üzerinden hazırlanmıştır.

👉 Kaynak: 2025 ve 2026 döneminde Alanya genelinde aktif ilanların mahalle ortalamaları

📍 Nisan 2025 – Alanya Piyasası

• Mahmutlar: 30K – 40K TL/m²
• Oba: 40K – 52K TL/m²
• Tosmur: 38K – 50K TL/m²
• Kestel: 50K – 65K TL/m²
• Avsallar: 28K – 38K TL/m²

Genel Ortalama: ~38K – 50K TL/m²

📍 Nisan 2026 – Alanya Piyasası

• Mahmutlar: 38K – 48K TL/m²
• Oba: 50K – 65K TL/m²
• Tosmur: 45K – 60K TL/m²
• Kestel: 60K – 85K TL/m²
• Avsallar: 35K – 48K TL/m²

Genel Ortalama: ~45K – 60K TL/m²

📊 1 Yıllık Değişim Tablosu

💡 Kritik Sonuç

Alanya’da fiyatlar düşmemiştir.
Aksine 1 yıl içinde ortalama %25 – %35 artış gerçekleşmiştir.

👉 En önemli gerçek: Piyasa durgun görünse bile fiyatlar yükselmeye devam etmiştir.

Neden Daisy Homes Alanya?

HASAN ÇİÇEK

Daisy Homes Alanya – Broker / Owner | Civil Engineer

“Amacımız sadece satmak değil, en doğru alıcıyla en güvenli süreci sağlamaktır.”

DAISY HOMES ALANYA | GÜVENLİ GAYRİMENKUL SATIŞ HİZMETİ

📊 Borsa mı, Altın mı, Gayrimenkul mü? 2026’da Yanlış Tercih Size Pahalıya Patlayabilir

Yatırım yapmak isteyen herkesin kafasında aynı soru var:
“Paramı nereye koymalıyım?”

Kimisi borsaya yöneliyor, kimisi altına güveniyor, kimisi ise gayrimenkulün her zaman kazandırdığını düşünüyor.

Peki gerçek ne?

Bu yazıda üç yatırım aracını risk, getiri, güvenlik ve sürdürülebilirlik açısından analiz ediyoruz. Ama daha önemlisi:
👉 2026 yılında hangisi gerçekten mantıklı?

🟡 Altın: Güvenli Liman mı, Kaçırılmış Fırsat mı?

Altın, yüzyıllardır “kriz dönemlerinin yıldızı” olarak bilinir.

✔️ Avantajları:
– Enflasyona karşı koruma sağlar
– Global krizlerde değer kazanır
– Likiditesi yüksektir (kolay alınıp satılır)

❌ Dezavantajları:
– Pasif yatırımdır (kira geliri yok)
– Uzun vadede getirisi sınırlı kalabilir
– Büyük sıçramalar genelde krizlere bağlıdır

👉 Kısacası:
Altın paranı korur, ama çoğu zaman seni zengin etmez.

📈 Borsa: Yüksek Getiri mi, Yüksek Risk mi?

Borsa doğru stratejiyle çok kazandırabilir. Ama yanlış zamanda giren için ciddi kayıplar da mümkündür.

✔️ Avantajları:
– Yüksek getiri potansiyeli
– Temettü geliri imkanı
– Düşük sermaye ile giriş

❌ Dezavantajları:
– Volatilite çok yüksek
– Psikolojik baskı (panik satışlar)
– Bilgi ve deneyim gerektirir

👉 Gerçek şu:
Borsada kazananlar genelde bilgili ve sabırlı yatırımcılardır.

🏡 Gayrimenkul: Gerçek Servet Aracı mı?

Gayrimenkul, özellikle son yıllarda Türkiye’de yatırımcıların yeniden gözdesi haline geldi.

Özellikle Alanya gibi bölgelerde hem yerli hem yabancı talep ciddi şekilde artmış durumda.

✔️ Avantajları:
– Düzenli kira geliri
– Değer artışı (özellikle turizm bölgelerinde)
– Fiziksel ve güvenli yatırım
– Enflasyona karşı güçlü koruma

❌ Dezavantajları:
– İlk yatırım maliyeti yüksek
– Likidite düşük (hemen satılamaz)
– Doğru lokasyon seçimi kritik

👉 Ama kritik nokta şu:

Doğru lokasyonda alınan bir mülk,
hem kira getirir hem değer kazanır.

⚖️ 3 Yatırım Aracının Karşılaştırması

🔥 2026’da Oyun Değiştiren Gerçek

Bugün yatırım dünyasında en önemli konu:

👉 Enflasyon

Paranın değeri hızla erirken, sadece “değer saklayan” değil,
değer üreten yatırımlar öne çıkıyor.

İşte bu yüzden:

– Altın → korur
– Borsa → büyütebilir
– Gayrimenkul → hem korur hem büyütür hem gelir üretir

🌍 Neden Özellikle Alanya?

Alanya son yıllarda yatırımcılar için ayrı bir kategori haline geldi.

Sebepler:
– 12 ay turizm potansiyeli
– Yabancı yatırımcı talebi
– Kira getirisi (özellikle kısa dönem)
– Yeni projeler ve değer artışı

👉 Bu da şunu yaratıyor:
Çift kazanç modeli (kira + değer artışı)

💡 En Akıllı Strateji Ne?

Tek bir yatırım aracına bağlı kalmak yerine:

👉 Dengeli portföy oluşturmak

Ama eğer:

– Daha az risk
– Daha somut güven
– Düzenli gelir

istiyorsan…

👉 Gayrimenkul en mantıklı seçenek haline geliyor.

💬 Sen Ne Düşünüyorsun?

Sence 2026 yılında en mantıklı yatırım hangisi?
Altın mı, borsa mı yoksa gayrimenkul mü?

👉 Görüşlerini bizimle paylaş, yorumlarda fikirlerini duymak isteriz.

📞 Son Söz: Yatırım Kararı Tesadüf Olmamalı

Doğru yatırım:

❌ Şansa bırakılmaz
❌ Kulaktan dolma bilgiyle yapılmaz

✔️ Doğru analiz
✔️ Doğru lokasyon
✔️ Doğru danışmanlık gerekir

🏡 Eğer sen de Alanya’da yatırım fırsatlarını öğrenmek,
bütçene en uygun seçenekleri görmek istiyorsan:

WhatsApp’tan Hemen İletişime Geç

Daisy Homes Alanya
Broker Owner: Hasan Çiçek

📈 30 Mart – 5 Nisan Haftası: Piyasalarda Kritik Beklentiler ve Stratejik Analiz

Piyasalar bu hafta, hem jeopolitik gerilimlerin gölgesinde hem de merkez bankalarının yeni hamleleri öncesinde kritik bir virajda. Yatırımcılar için yön tayin edecek ana başlıkları sizler için özetledim:

🇹🇷 Türkiye Gündemi: Enflasyon ve Sıkılaşma Döngüsü

Türkiye ekonomisinde bu hafta gözler, Nisan başında açıklanacak olan enflasyon verilerine çevrilmiş durumda.

• Faiz Beklentileri: TCMB’nin sıkı para politikası duruşunu koruması, TL varlıklarına olan ilgiyi canlı tutuyor. Mevduat faizlerindeki yüksek seyir, yatırımcıyı hala en güvenli liman arayışına itiyor.
• Gayrimenkul Etkisi: Kredi musluklarındaki daralma sürse de, Alanya ve çevresinde yabancı yatırımcı ilgisinin baharla birlikte arttığını gözlemliyoruz. Yerli yatırımcı ise nakit varlığını korumak için “somut varlık” (gayrimenkul) tercihini sürdürüyor.

🌍 Dünya Gündemi: FED ve Avrupa’nın Faiz Sınavı

Küresel piyasalarda ABD ve Avrupa Merkez Bankası yetkililerinin açıklamaları takip edilecek.

• ABD İstihdam Verileri: Bu hafta açıklanacak veriler, FED’in Haziran ayındaki olası faiz kararını doğrudan etkileyecek. Verilerin güçlü gelmesi, faiz indirimlerinin gecikebileceği sinyalini verebilir.
• Dolar Endeksi: Doların küresel gücünü koruması, gelişmekte olan piyasalar üzerinde baskı yaratmaya devam ediyor.

⚔️ Savaşın Piyasalara Etkisi: Enerji ve Güvenli Limanlar

Devam eden bölgesel çatışmalar, piyasalardaki risk iştahını sınırlayan en büyük faktör:

• Petrol ve Enerji: Jeopolitik riskler enerji maliyetlerini yüksek tutuyor. Bu da küresel enflasyonun düşüş hızını yavaşlatıyor.
• Altın ve Gayrimenkul: Savaş dönemlerinde yatırımcı “fiziki varlıklara” kaçar. Altındaki zirveler ve nitelikli konut projelerine olan talep, bu güvenli liman arayışının en net göstergesi.

💡 Daisy Homes Alanya Değerlendirmesi

Belirsizlik dönemlerinde yatırımcıyı her zaman olduğu gibi “toprak ve konut” gibi değer kaybetmeyen, kira getirisi potansiyeli yüksek reel varlıklara yönlendiriyoruz. Alanya, stratejik konumuyla global yatırımcının radarında kalmaya devam ediyor.

HASAN ÇİÇEK

Daisy Homes Alanya – Broker / Owner / Civil Engineer

“Gayrimenkulde güven, doğru teknik analizle başlar. Kurt Safir Euro VIP’deki her detayda, sunduğumuz yaşam kalitesinin ve yatırım güvenliğinin arkasındayım. Sizi bu VIP yaşamı yerinde görmeye davet ediyorum.”

https://www.youtube.com/watch?v=LrCTENYxgUY

Gayrimenkul piyasasının “bekle ve gör” stratejisinden, “harekete geç ve kazan” evresine evrildiği kritik bir haftaya giriyoruz. Küresel ekonomik dalgalanmaların ortasında, yatırımcı için en büyük öncelik artık sadece lokasyon değil; hukuki güvenlik ve ödeme kolaylığıdır.

İşte bu hafta Daisy Homes Alanya radarıyla piyasanın nabzı:

1. Riskleri Sıfırlayın: İskanı Alınmış Hazır Mülkler 🏗️✅

Piyasadaki en büyük çekince olan “proje teslim süresi” riskini Daisy Homes olarak ortadan kaldırıyoruz. Bu hafta portföyümüzde öne çıkan tüm projelerimiz inşaatı tamamlanmış ve iskanı (yapı kullanma izni) alınmış durumdadır. Yatırımcılarımız için bu, sadece kağıt üzerinde bir vaat değil; hemen tapu, hemen taşınma veya hemen kira geliri demektir.

2. Sermayenizi Yönetin: İnşaat Bitmiş Olsa Bile Taksit İmkanı 💳

Genellikle sadece inşaat aşamasında sunulan taksitli ödeme modellerini, Daisy Homes farkıyla tamamlanmış projelerimize taşıyoruz. Bu hafta yatırımcılarımıza sunduğumuz en büyük avantaj; mülkün anahtarını teslim alırken, ödemeyi zamana yayabilme konforudur. Nakit akışınızı bozmadan, iskanlı bir mülk sahibi olmanın tam zamanı.

3. Alanya: Akdeniz’in Likit Getiri Merkezi 🌊

Mart ayının son haftası itibarıyla Alanya, Akdeniz çanağındaki rakiplerine kıyasla en yüksek “likidite” oranına sahip bölge konumunu koruyor. İskanı alınmış daireler, yabancı yatırımcılar için vatandaşlık ve ikamet süreçlerinde en hızlı sonuç veren taşınmazlardır. Bu hafta yapılacak alımlar, yaz sezonu öncesi kiralama potansiyelini maksimize etmek için en doğru zamanlamadır.

4. Enflasyona Karşı Gayrimenkul Kalkanı 🛡️

Maliyet endeksli fiyat artışlarının kapıda olduğu 2026 piyasasında, bitmiş ve iskanı hazır mülkler en güvenli “değer koruma” aracıdır. Bu hafta fiyatlarını sabitlediğimiz portföyümüz, önümüzdeki çeyrekte beklenen değer artışından yatırımcımızı koruyacak bir finansal kalkan niteliğindedir.

💡 Daisy Homes Strateji Notu:

Gerçek yatırımcı, belirsizliğin olduğu yerde iskanlı ve taksitli mülkün değerini bilir. Biz Daisy Homes olarak, size sadece bir mülk değil; hukuki süreçleri tamamlanmış, ödeme planı esnetilmiş bir gelecek stratejisi sunuyoruz.

Haftanın Sloganı: “İskanı hazır, taksiti kolay, kazancı yüksek.”

💰 Daisy Homes Alanya ile Güvenli Yatırımlar!

📞 İletişim: +90 530 350 83 66

🌐 Web: www.daisyhomesalanya.com

📧 E-posta: info@daisyhomesalanya.com

#AlanyaEmlak #İskanlıDaire #TaksitliKonut #HazırDaire #YatırımFırsatı #DaisyHomesAlanya #AlanyaSatılıkDaire #GayrimenkulYatırımı #KonutPiyasası2026 #GüvenliYatırım #TapuTeslim #AlanyaLife