Der Besitz von Immobilien in der Türkei ist eine der attraktivsten Möglichkeiten, ein stabiles passives Einkommen zu erzielen. Doch mit dem Monat März rückt eine wichtige Verpflichtung in den Fokus: Die Einkommensteuererklärung für Mieteinnahmen. Seit dem 1. März 2026 läuft die Frist für die Deklaration der im Jahr 2025 erzielten Erträge.

Welche Freibeträge gelten? Welche Ausgaben können steuerlich abgesetzt werden? Hier ist der umfassende Ratgeber von Daisy Homes Alanya für internationale und lokale Eigentümer.

1. Wer ist zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet?

Wenn Sie eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie in der Türkei besitzen und im Kalenderjahr 2025 Mieteinnahmen erzielt haben, unterliegen Sie der beschränkten oder unbeschränkten Steuerpflicht für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (GMSİ).

Der steuerliche Freibetrag (Istisna): Das Finanzministerium legt jedes Jahr einen Freibetrag fest. Für die Einkünfte aus dem Jahr 2025 gilt: Liegen Ihre jährlichen Mieteinnahmen aus Wohnraum unter 47.000 TRY, müssen Sie keine Steuererklärung abgeben. Liegt der Betrag jedoch auch nur einen Cent darüber, ist die Deklaration gesetzlich vorgeschrieben.

2. Berechnungsmethoden: Pauschalbetrag vs. Tatsächliche Kosten

Bei der Steuererklärung haben Sie die Wahl zwischen zwei Methoden, die Ihre Steuerlast erheblich beeinflussen können:

A) Pauschalmethode (Götürü Gider Yöntemi)

Dies ist die unkomplizierteste Methode. Nach Abzug des Freibetrags werden pauschal 15 % der verbleibenden Einnahmen als „Ausgaben“ anerkannt und von der Steuer befreit. Sie müssen hierfür keine Belege oder Rechnungen vorlegen.

• Vorteil: Schnell, einfach und ohne Dokumentationsaufwand.

• Nachteil: Wenn Ihre tatsächlichen Kosten höher als 15 % sind, zahlen Sie effektiv mehr Steuern.

B) Methode der tatsächlichen Kosten (Gerçek Gider Yöntemi)

Hierbei können Sie die realen Kosten, die für die Immobilie angefallen sind, geltend machen. Was ist abzugsfähig?

• 5 % des Kaufpreises als Abschreibung (für die ersten 5 Jahre nach Kauf, nur bei Wohnraum).

• Zinszahlungen für Immobilienkredite.

• Grundsteuern und Versicherungen (wie die obligatorische DASK).

• Instandhaltungs-, Reparatur- und Verwaltungskosten.

• Wichtig: Wenn Sie selbst zur Miete wohnen, können Sie unter bestimmten Bedingungen Ihre eigene gezahlte Miete von den Einnahmen abziehen!

3. Fristen und Einreichung

Der Zeitraum für die Steuererklärung liegt zwischen dem 1. März und dem 31. März 2026.

• Hazır Beyan Sistemi: Über das Online-Portal des Finanzamtes können Sie sich mit Ihrem E-Devlet-Passwort einloggen und die vorausgefüllte Erklärung bestätigen.

• Zahlung: Die Steuer wird üblicherweise in zwei Raten gezahlt (März und Juli).

4. Wichtiger Hinweis für deutsche Staatsbürger (DBA)

Dank des Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) zwischen der Türkei und Deutschland wird vermieden, dass Sie für dieselben Einkünfte doppelt zur Kasse gebeten werden. In der Türkei gezahlte Steuern können in der Regel bei der deutschen Steuererklärung angerechnet werden. Dennoch muss die Deklaration in der Türkei zwingend erfolgen, da sich die Immobilie auf türkischem Boden befindet.

5. Risiken bei Nichtabgabe

Werden Mieteinnahmen nicht oder unvollständig gemeldet, drohen Konsequenzen:

1. Verlust des Freibetrags: Sie verlieren das Recht auf die steuerfreie Grenze von 47.000 TRY.

2. Steuerstrafen: Es wird eine Strafe in Höhe der nicht gezahlten Steuer fällig.

3. Verzugszinsen: Monatliche Zinsen auf den ausstehenden Betrag.

Das türkische Finanzministerium überwacht Bankbewegungen, Grundbucheinträge und Versorgerdaten (Strom/Wasser) mittlerweile digital und lückenlos.

6. Fazit und Empfehlung

Die Versteuerung von Mieterträgen ist bei korrekter Handhabung kein Hindernis, sondern ein Teil einer soliden Investition. Durch geschickte Wahl der Abzugsmethode lassen sich oft erhebliche Ersparnisse erzielen.

Tipps von Daisy Homes Alanya:

• Belege aufbewahren: Archivieren Sie alle Rechnungen für Renovierungen oder Versicherungen für mindestens 5 Jahre.

• Professionelle Hilfe: Das Steuerrecht ändert sich jährlich. Kontaktieren Sie Ihren Steuerberater oder nutzen Sie professionelle Immobilienverwaltungsdienste.

Immobilienmanagement bedeutet für uns mehr als nur die Schlüsselübergabe. Wir begleiten unsere Investoren auch bei den finanziellen Aspekten ihres Investments.

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Beim Kauf einer Wohnung, eines Grundstücks oder einer Gewerbeimmobilie in Alanya müssen Sie neben dem Kaufpreis der Immobilie auch verschiedene Steuern und Gebühren bezahlen.
Ob für Investitions- oder Wohnzwecke: Für die Budgetplanung ist es entscheidend, diese Kosten im Voraus zu kennen.

1. Eigentumsurkundengebühr (Kauf-Verkaufsgebühr)
✅ Satz: 4 % des Verkaufspreises (Käufer und Verkäufer zahlen normalerweise jeweils 2 %, aber wenn die Parteien einverstanden sind, kann der gesamte Betrag vom Käufer eingezogen werden.)

Beispiel:
Gesamte Eigentumsurkundegebühr für eine Wohnung im Wert von 500.000 TL:
500.000 TL × 4 % = 20.000 TL
Das heißt, der Käufer zahlt 10.000 TL, der Verkäufer zahlt 10.000 TL (kann je nach Vereinbarung variieren).

2. Gebühr für revolvierende Fonds
✅ Auch bei Eigentumsurkundentransaktionen werden Beiträge zum revolvierenden Fonds entgegengenommen.
✅ Durchschnitt für 2025: ~1.500–2.000 TL (jährlich aktualisiert).
Dieser Preis ist fest und wird vom Käufer während des Eigentumsübertragungsprozesses bezahlt.

3. Mehrwertsteuer (MwSt.)
✅ Die Mehrwertsteuersätze für den Verkauf von Wohnimmobilien variieren im Allgemeinen zwischen 1 % und 18 %.

Gebrauchtimmobilien: Von der Mehrwertsteuer befreit.

Für Verkäufe aus erster Hand (vom Auftragnehmer):

Wohnungen unter 150 m²: 1 % bzw. 8 %

Wohnungen über 150 m²: 18 %

⚠️ Ob Sie Mehrwertsteuer zahlen oder nicht, hängt von der Art der Immobilie und den am Verkauf beteiligten Parteien ab.

4. Grundsteuer
✅ Nach dem Kauf einer Immobilie müssen Sie jährlich Grundsteuern zahlen.

Für Wohngebäude: 1 Promille (0,1 %)

Für Land: 3 Promille (0,3 %)

Für Arbeitsplätze: 2 Promille (0,2 %)

Die erste Zahlung beginnt im Jahr nach dem Jahr, in dem Sie die Immobilie kaufen.
Die Steuer kann in zwei Raten bezahlt werden: März-Mai und November.

5. Einkommensteuer (für Verkäufer)
✅ Wenn Sie die gekaufte Immobilie innerhalb von 5 Jahren verkaufen, können Sie möglicherweise einen Kapitalgewinn erzielen.

In diesem Fall unterliegt der Verkäufer der Einkommensteuerpflicht auf den Gewinn.

Allerdings fällt für Verkäufe nach 5 Jahren keine Einkommensteuer mehr an (Ausnahme).

6. Zusätzliche Gebühren für ausländische Käufer
Honorar für beeidigte Übersetzer

Übersetzung von Eigentumsurkunden und notarielle Beglaubigungen

Immobilienbewertungsbericht (SPK-geprüft) → Durchschnittlich 5.000 – 7.000 TL
Dieser Bericht ist für ausländische Käufer obligatorisch.

Beispiel für Gesamtkosten (für eine 500.000 TL teure Wohnung)

Kostenposition Geschätzter Betrag
Eigentumsurkundengebühr (4%) 20.000 TL
Revolvierender Fonds 1.500 TL
Immobilienbewertung (falls vorhanden) 6.000 TL
Mehrwertsteuer (beim Kauf von einem Auftragnehmer) 0 – 90.000 TL
Notar/Übersetzung (Ausland) 2.000 – 5.000 TL
Spartipps
✅ Teilen Sie die Eigentumsurkundegebühr durch Verhandlungen mit dem Verkäufer.
✅ Bei Gebrauchtimmobilien entfallen die Mehrwertsteuer und einige Nebenkosten.
✅ Zuverlässige Immobilienberater und Anwälte steuern den Prozess transparent.

Fazit: Kaufen Sie nicht, ohne die tatsächlichen Kosten zu kennen
Wenn Sie in Alanya eine Immobilie kaufen oder verkaufen, sollten Sie sich nicht nur auf den Immobilienpreis konzentrieren, sondern die Gesamtkosten im Voraus kennen, um Überraschungen zu vermeiden.

Für weitere Informationen oder ein kostenloses Beratungsgespräch sind wir als Daisy Homes Team gerne für Sie da.