1. WARUM IST DER PREIS SO ENTSCHEIDEND?

Der Preis gehört zu den wichtigsten Faktoren dafür, ob sich eine Immobilie verkauft.

Auch eine gute Wohnung gilt:

• Bei falschem Preis verkauft sie sich unter Umständen gar nicht.
• Bei richtigem Preis erreicht sie mehr Kaufinteressenten.
• Bei zu hohem Preis steht sie lange am Markt.
• Bei zu niedrigem Preis entsteht dem Eigentümer ein finanzieller Verlust.

Die Aufgabe des Beraters ist deshalb nicht, den Wunschpreis des Eigentümers ins Inserat zu schreiben.

Seine Aufgabe ist es, Marktdaten auszuwerten und eine realistische Preisspanne zu ermitteln.

2. DIE GRUNDREGEL

Ein Berater sollte niemals sagen:

Professioneller klingt es so:

Denn der Wert einer Immobilie ist keine einzelne, exakt berechenbare Zahl.

Erst im Zusammenspiel ergibt sich das Gesamtbild.

3. DIE 5 WICHTIGSTEN QUELLEN DER PREISFINDUNG

Werten Sie bei jeder Bewertung diese fünf Quellen aus:

1. Vergleichsobjekte – Immobilien mit gleichen oder ähnlichen Merkmalen.
2. Preise in derselben Anlage – ähnliche Wohnungen im selben Projekt.
3. Regionaler Markt – das Preisniveau im Stadtteil und in der Umgebung.
4. Tatsächliche Verkäufe – ähnliche Objekte, die wirklich verkauft wurden, sofern verfügbar.
5. Marktnachfrage – bei welchen Preisen Kunden tatsächlich aktiv werden.

4. WAS IST EIN VERGLEICHSOBJEKT?

Ein Vergleichsobjekt ist eine ähnliche Immobilie, mit der Sie Ihr Objekt vergleichen.

Aber nicht jedes ähnlich aussehende Inserat ist ein brauchbares Vergleichsobjekt.

Unser Objekt:

2+1 / 110 m² / 5. Etage / Südseite / Meerblick

Konkurrenzobjekt:

2+1 / 110 m² / Erdgeschoss / Nordseite / ohne Aussicht

Beide haben 2+1 Zimmer und 110 m², doch ihre Preise lassen sich nicht direkt vergleichen.

5. WIE WÄHLT MAN GUTE VERGLEICHSOBJEKTE AUS?

Ein ideales Vergleichsobjekt ähnelt Ihrem Objekt in möglichst vielen dieser Punkte:

• dasselbe Projekt
• gleiche oder sehr nahe Lage
• gleicher Zimmertyp
• ähnliche Quadratmeterzahl
• ähnliche Etage
• ähnliche Ausrichtung
• ähnlicher Ausblick
• ähnliches Gebäudealter
• ähnlicher Möblierungszustand
• ähnliche Gemeinschaftseinrichtungen
• ähnlicher baulicher Zustand

Je ähnlicher das Vergleichsobjekt, desto wertvoller die Analyse.

6. REIHENFOLGE BEI DER AUSWAHL

So priorisieren Sie:

1. Gleicher Block / gleiches Gebäude
2. Gleiche Anlage / gleiches Projekt
3. Gleiche Straße / unmittelbare Umgebung
4. Gleicher Stadtteil
5. Benachbarte Stadtteile
6. Weiteres Umfeld

Ein Objekt in Mahmutlar vergleichen Sie zuerst mit ähnlichen Angeboten in Mahmutlar und nicht mit dem gesamten Raum Alanya.

7. WIE VIELE VERGLEICHSOBJEKTE BRAUCHT MAN?

Sammeln Sie nach Möglichkeit mindestens

5 Vergleichsobjekte.

Idealerweise lassen sich

5 bis 10 Vergleichsobjekte

auswerten. Aber 5 wirklich passende Objekte sind mehr wert als 20 beliebige Inserate.

8. VERGLEICHSTABELLE

Für jedes Objekt lässt sich folgende Tabelle erstellen:

9. DEN QUADRATMETERPREIS BERECHNEN

Die Grundformel:

Verkaufspreis ÷ m² = Preis pro m²

200.000 € ÷ 100 m² = 2.000 €/m²

Dabei gibt es einen sehr wichtigen Punkt:

Netto- und Brutto-m² dürfen nicht durcheinandergeworfen werden.

Vergleichsobjekte müssen nach derselben Messmethode verglichen werden.

10. PRÜFUNG: NETTO- ODER BRUTTOFLÄCHE?

Steht bei einem Vergleichsobjekt

120 m² brutto

und bei einem anderen

120 m² netto,

dürfen Sie die beiden nicht direkt vergleichen.

In Inseraten werden Flächen oft nach unterschiedlichen Methoden angegeben.

Deshalb muss der Berater unbedingt nachfragen:

11. NICHT NUR AUF DEN QUADRATMETERPREIS SCHAUEN

Der Quadratmeterpreis ist eine wichtige Kennzahl, reicht aber allein nicht aus.

Zwei Wohnungen mit gleichem Quadratmeterpreis können unterschiedlich viel wert sein, denn auf den Wert wirken sich aus:

• Etage
• Ausrichtung
• Ausblick
• Balkon
• Terrasse
• Renovierung
• Möblierung
• Anlage
• Pool
• Parkplatz
• Entfernung zum Meer
• Gebäudealter

12. DIE WICHTIGSTEN PREISFAKTOREN

LAGE

Nähe zum Meer, zum Zentrum, Verkehrsanbindung und Nähe zu Freizeit- und Versorgungsangeboten.

ETAGE

In manchen Projekten ist eine hohe Etage ein Vorteil.

AUSRICHTUNG

Süd-, Südost- oder Westausrichtung kann in manchen Märkten einen Aufpreis rechtfertigen.

AUSBLICK

Meerblick, freier Blick oder ein Ausblick, der nicht zugebaut werden kann, beeinflusst den Preis.

FLÄCHE

Mehr Fläche heißt nicht automatisch einen höheren Preis – Gesamtpreis und Quadratmeterpreis müssen zusammen betrachtet werden.

GEBÄUDEALTER

Neue und ältere Gebäude lassen sich nicht zum selben Preis bewerten.

MÖBLIERUNG

Ein hochwertiges, neues Möbelpaket kann den Preis beeinflussen.

RENOVIERUNG

Neue Küche, neues Bad, neue Böden und andere Modernisierungen schaffen Wert.

GEMEINSCHAFTSEINRICHTUNGEN

Pool, Fitnessraum, Spa, Sicherheitsdienst, Parkplätze usw.

NEBENKOSTEN (AIDAT)

Hohe monatliche Nebenkosten können für manche Käufer ein Nachteil sein.

13. DIE LOGIK DER PREISANPASSUNG

Ist ein Vergleichsobjekt besser als unseres, kann unser Preis niedriger liegen.

Ist ein Vergleichsobjekt schlechter als unseres, kann unser Preis höher liegen.

Unsere Wohnung:

• 5. Etage
• Meerblick
• Südseite
• Renoviert

Vergleichsobjekt:

• 5. Etage
• Seitliche Ausrichtung
• Ohne Ausblick
• Altbestand, nicht renoviert

Den Preis des Vergleichsobjekts unverändert auf unser Objekt zu übertragen, wäre falsch.

14. FRAGEN, DIE SIE SICH BEI JEDEM VERGLEICH STELLEN SOLLTEN

Für jedes Vergleichsobjekt:

Ist es besser als unser Objekt? Ja / Nein

Warum?

In welchem Punkt ist unser Objekt überlegen?

In welchem Punkt liegt es zurück?

Können wir den Preisunterschied erklären?

15. INSERATSPREIS UND TATSÄCHLICHER VERKAUFSPREIS SIND NICHT DASSELBE

Das ist sehr wichtig.

Wenn Sie im Internet

250.000 €

sehen, heißt das nicht, dass die Immobilie tatsächlich für

250.000 €

verkauft wurde. Der Inseratspreis ist lediglich

der Preis, den der Verkäufer verlangt.

Der tatsächliche Verkaufspreis kann davon abweichen.

Daten zu realisierten Verkäufen sind deshalb, wenn verfügbar, deutlich wertvoller.

16. VERHANDLUNGSSPIELRAUM

Auf dem Immobilienmarkt kalkulieren Verkäufer häufig einen Verhandlungsspielraum ein.

Inseratspreis: 250.000 €

Betrag, dem der Verkäufer zustimmen würde: 235.000 €

Gehen Sie aber nicht bei jedem Objekt vom selben Verhandlungsabschlag aus.

Fragen Sie den Verkäufer unbedingt:

17. DREI VERSCHIEDENE PREISE FESTLEGEN

Legen Sie für jedes Objekt fest:

1. INSERATSPREIS
2. GESCHÄTZTE MARKTSPANNE: __________ – __________
3. SCHNELLVERKAUFSPREIS

Diese drei Zahlen helfen dem Berater, seine Verkaufsstrategie festzulegen.

18. PREISSTRATEGIEN

STRATEGIE 1 – MARKTPREIS

Das Objekt wird nah an vergleichbaren Objekten bepreist.

Ziel: ein ausgewogener Verkaufsprozess.

STRATEGIE 2 – WETTBEWERBSPREIS

Das Objekt wird leicht unter vergleichbaren Objekten positioniert.

Ziel: mehr Nachfrage und ein schnellerer Verkauf.

STRATEGIE 3 – PREMIUMPREIS

Hat das Objekt wirklich überlegene Merkmale, ist ein höherer Preis möglich.

• Außergewöhnlicher Meerblick
• Große Terrasse
• Privatpool
• Hochwertig renovierter Innenraum
• Besonders gefragte Lage
• Selten angebotener Grundriss

Ein Premiumpreis braucht aber immer eine nachvollziehbare Begründung.

19. DIE ANTWORT AUF „WARUM GENAU DIESER PREIS?“

Wenn der Verkäufer fragt:

antworten Sie nicht:

Erklären Sie es so:

Ein Berater verteidigt den Preis mit

DATEN + BEGRÜNDUNG

20. WENN DER VERKÄUFER EINEN ZU HOHEN PREIS VERLANGT

Der Verkäufer sagt vielleicht:

Der Berater darf darauf nicht antworten:

Fragen Sie zuerst:

Dann:

Und anschließend:

21. DIE WAHRHEIT NICHT VERSCHWEIGEN, NUR UM DEN VERKÄUFER NICHT ZU VERLIEREN

Ein Berater darf dem Verkäufer keinen überhöhten Preis nennen, nur um das Objekt in Auftrag zu bekommen.

Falsch:

– nur, um den Auftrag zu bekommen. Und danach zu sagen:

Richtig:

22. NICHT NUR EIN VERKAUFSPREIS, SONDERN EINE VERKAUFSSTRATEGIE

Ein guter Berater nennt nicht nur einen Preis. Gemeinsam mit dem Verkäufer legt er fest:

• den Preis
• die Zielgruppe
• die Vermarktungskanäle
• die Präsentation
• die angestrebte Verkaufsdauer
• die Verhandlungsstrategie

23. DREI WICHTIGE FRAGEN ZUR PREISFINDUNG

Stellen Sie sich bei jedem Objekt:

1. Warum sollte sich dieses Objekt am Markt gerade zu diesem Preis verkaufen?
2. Warum sollte ein Kunde sein Geld für dieses Objekt ausgeben und nicht für ein anderes?
3. Wenn wir teurer sind als die Konkurrenz: Was macht den Unterschied?

Können Sie diese drei Fragen nicht beantworten, ist die Preisfindung noch nicht abgeschlossen.

24. RENDITE BEI KAPITALANLAGE-IMMOBILIEN

Sagen Sie einem Investor nicht nur:

Rechnen Sie nach Möglichkeit nach.

Bruttomietrendite:

Jahresmieteinnahmen ÷ Kaufpreis × 100

Kaufpreis: 200.000 €

Jahresmiete: 12.000 €

Bruttomietrendite: 6 %

25. BRUTTO- UND NETTORENDITE NICHT VERWECHSELN

Bruttomiete: 12.000 €

Dem stehen aber Kosten gegenüber:

• Nebenkosten (Aidat)
• Steuern
• Verwaltung
• Instandhaltung
• Versicherung
• Leerstand
• Provisionen
• Erneuerung der Möblierung
• Sonstige Betriebskosten

Der Berater muss dem Kunden das klar erklären.

26. NENNEN SIE INVESTOREN REALISTISCHE ZAHLEN

Vermeiden Sie Sätze wie:

Sagen Sie stattdessen:

Das wirkt professioneller.

27. WIE PRÄSENTIERT MAN DEN BEWERTUNGSBERICHT?

Dem Verkäufer wird nach Möglichkeit ein kurzer Bericht vorgelegt.

OBJEKT:

GEWÜNSCHTER PREIS:

ANZAHL DER AUSGEWERTETEN VERGLEICHSOBJEKTE:

PREISSPANNE DER VERGLEICHSOBJEKTE:

DURCHSCHNITTLICHER PREIS PRO m²:

GESCHÄTZTE MARKTSPANNE FÜR UNSER OBJEKT:

EMPFOHLENER INSERATSPREIS:

SCHNELLVERKAUFSPREIS:

BEGRÜNDUNG DER PREISEMPFEHLUNG:

28. ENTSCHEIDUNG NACH DER PREISFINDUNG

Entscheiden Sie gemeinsam mit dem Verkäufer:

A – MIT DEM EMPFOHLENEN PREIS INS INSERAT GEHEN

B – MIT HÖHEREM PREIS DEN MARKT TESTEN

C – MIT WETTBEWERBSFÄHIGEM PREIS STARTEN

D – DAS OBJEKT NICHT ÜBERNEHMEN

Hat der Verkäufer eine Preisvorstellung, die mit der Marktrealität nichts mehr zu tun hat, sollte der Berater auch erwägen, das Objekt nicht zu übernehmen.

29. WANN SOLLTEN WIR EIN OBJEKT NICHT ÜBERNEHMEN?

In diesen Fällen ist Vorsicht geboten:

• Der Verkäufer akzeptiert die Marktrealität nicht.
• Er verlangt einen unrealistischen Preis.
• Er nennt keinen Mindestpreis.
• Er arbeitet unkontrolliert mit mehreren Maklern zusammen.
• Er legt keine Unterlagen vor.
• Die rechtliche Lage ist unklar.
• Er erlaubt keine Besichtigungen.
• Er erlaubt keine Nutzung von Fotos und Videos.
• Er will keine Vermarktung des Objekts.
• Er will ständig den Preis ändern.
• Er sagt: „Bring du erst den Kunden, über den Preis reden wir dann.“
• Die Person, die über den Verkauf entscheidet, ist beim Gespräch nicht dabei.

30. PREISANPASSUNG

Sobald das Objekt im Verkauf ist, beobachten Sie die Reaktion des Marktes.

Erste Kontrolle:

Aufrufe

Zweite Kontrolle:

Nachrichten / Anrufe

Dritte Kontrolle:

Qualifizierte Interessenten

Vierte Kontrolle:

Besichtigungen

Fünfte Kontrolle:

Angebote

Bewerten Sie diese Daten immer gemeinsam.

31. DIE DATEN RICHTIG LESEN

FALL 1

Wenige Aufrufe

Mögliche Ursachen:

• Titel
• Titelbild
• Qualität des Inserats
• Verbreitung
• Falsche Kategorie
• Preis

Prüfen Sie zuerst das Marketing.

FALL 2

Viele Aufrufe + wenige Nachrichten

Mögliche Ursache:

Preis / Präsentation des Objekts

FALL 3

Viele Nachrichten + wenige Besichtigungen

Mögliche Ursache:

Qualität der Interessenten / Kommunikation / Vorqualifizierung

FALL 4

Viele Besichtigungen + keine Angebote

Mögliche Ursache:

Preis, Erwartung an das Objekt oder der vom Kunden wahrgenommene Wert

FALL 5

Angebote liegen immer auf demselben niedrigen Niveau

Das ist ein sehr wichtiges Marktsignal.

Nennen mehrere voneinander unabhängige Kunden einen ähnlichen Preis, kann der vom Markt wahrgenommene Wert nahe an diesem Niveau liegen.

32. DEN PREIS MIT KUNDENFEEDBACK ÜBERPRÜFEN

Halten Sie Rückmeldungen echter Kunden fest.

Kunde 1:

Kunde 2:

Kunde 3:

Kunde 4:

Solches Feedback ist ein wichtiger Bestandteil der Preisfindung.

33. WANN WIRD DER PREIS EINES OBJEKTS GEÄNDERT?

Eine Preisänderung sollte auf Daten beruhen, nicht auf Gefühlen.

Berücksichtigen Sie:

• Dauer der Inserierung
• Aufrufe
• Anzahl der Nachrichten
• Besichtigungen
• Angebote
• Preise der Konkurrenz
• Neu auf den Markt gekommene Objekte
• Verkaufsdringlichkeit beim Eigentümer
• Kundenfeedback

34. WIE ERKLÄRT MAN DEM VERKÄUFER EINE PREISANPASSUNG?

Falsch:

Richtig:

Das ist eine Präsentation von Fakten, kein Druck.

35. DIE PREISFINDUNGSFORMEL DES BERATERS

1. OBJEKT BESCHREIBEN

2. VERGLEICHSOBJEKTE FINDEN

3. VERGLEICHSOBJEKTE AUSSORTIEREN

4. QUADRATMETERPREISE VERGLEICHEN

5. UNTERSCHIEDE ANALYSIEREN

6. MARKTSPANNE ERMITTELN

7. VERKAUFSSTRATEGIE FESTLEGEN

8. VERKAUFSPREIS EMPFEHLEN

9. MARKTREAKTION BEOBACHTEN

10. BEI BEDARF ANPASSEN

36. DIE 10 REGELN, DIE EIN BERATER NIE VERGESSEN DARF

1. Der Inseratspreis ist nicht der tatsächliche Verkaufspreis.
2. Nicht jedes ähnliche Inserat ist ein gutes Vergleichsobjekt.
3. Man schaut nicht nur auf den Quadratmeterpreis.
4. Netto- und Brutto-m² werden nicht vermischt.
5. Vergleichsobjekte aus derselben Anlage sind wertvoller.
6. Die Erwartung des Verkäufers ersetzt keine Marktdaten.
7. Mit einem überhöhten Preis gewinnt man keinen Auftrag.
8. Bei der Rendite wird zwischen brutto und netto unterschieden.
9. Kundenfeedback sind wichtige Marktdaten.
10. Preisänderungen müssen auf Daten beruhen.

37. PRAXISAUFGABE

Wählen Sie ein echtes Objekt von Daisy Homes aus.

OBJEKT

VERKAUFSPREIS

NETTO-m²:

BRUTTO-m²:

VERGLEICHSOBJEKT 1

Preis:

m²:

Preis pro m²:

Besser / schlechter als unser Objekt:

VERGLEICHSOBJEKT 2

Preis:

m²:

Preis pro m²:

Besser / schlechter als unser Objekt:

VERGLEICHSOBJEKT 3

Preis:

m²:

Preis pro m²:

Besser / schlechter als unser Objekt:

VERGLEICHSOBJEKT 4

Preis:

m²:

Preis pro m²:

Besser / schlechter als unser Objekt:

VERGLEICHSOBJEKT 5

Preis:

m²:

Preis pro m²:

Besser / schlechter als unser Objekt:

38. ERGEBNIS

PREISSPANNE DER VERGLEICHSOBJEKTE

GESCHÄTZTER MARKTWERT

EMPFOHLENER INSERATSPREIS

SCHNELLVERKAUFSPREIS

EMPFOHLENER VERHANDLUNGSSPIELRAUM

39. PRÄSENTATION DES BERATERS VOR DEM VERKÄUFER

Der Berater sollte seine Analyse in einem mündlichen Vortrag von mindestens 3 Minuten darstellen können.

Er muss diese Fragen beantworten können:

40. SCHULUNGSTEST

Dem Berater werden folgende Fragen gestellt:

Frage 1:

Worin besteht der Unterschied zwischen Inseratspreis und tatsächlichem Verkaufspreis?

Frage 2:

Wie wählt man ein gutes Vergleichsobjekt aus?

Frage 3:

Warum dürfen Netto- und Brutto-m² nicht verwechselt werden?

Frage 4:

Wie wirkt es sich auf die Preisfindung aus, wenn ein Vergleichsobjekt vorteilhafter ist als unser Objekt?

Frage 5:

Was tun Sie, wenn der Verkäufer einen Preis weit über dem Markt verlangt?

Frage 6:

Woran denken Sie, wenn es viele Aufrufe, aber keine Angebote gibt?

Frage 7:

Wie berechnet man die Bruttomietrendite?

Frage 8:

In welchen Fällen würden Sie überlegen, ein Objekt nicht zu übernehmen?

Frage 9:

Warum ist Kundenfeedback wichtig?

Frage 10:

Welche Daten ziehen Sie heran, wenn Sie dem Verkäufer einen Preis empfehlen?

41. DER SATZ, DEN JEDER BERATER AUSWENDIG KÖNNEN SOLLTE

MODUL 03 ABGESCHLOSSEN

NÄCHSTES MODUL

MODUL 04

OBJEKTUNTERLAGEN UND INSERAT ERSTELLEN

In diesem Modul lernt der Berater:

• Wie man eine Objektmappe (Exposé) erstellt
• Wie man Fotos aufnimmt
• Wie man Videos dreht
• Wie man eine Inseratsüberschrift formuliert
• Wie man die Inseratsbeschreibung verfasst
• Welche Angaben im Inserat unbedingt enthalten sein müssen
• Welche Angaben nicht ohne Überprüfung veröffentlicht werden dürfen
• Wie man ein Inserat für die Website vorbereitet
• Wie man Social-Media-Inhalte erstellt
• Wie man eine Verkaufsnachricht für WhatsApp aufsetzt
• Wie man das Objekt ausländischen Kunden präsentiert
• Wie man dasselbe Objekt auf Türkisch / Englisch / Russisch / Deutsch / Arabisch vermarktet

1. Die Objektaufnahme ist erst der Anfang

Wenn ein Eigentümer sagt: „Ich möchte meine Immobilie verkaufen“, beginnt der Prozess erst richtig. Ein verfrühter Verkaufsstart ohne gründliche Vorbereitung ist ein schwerwiegender Fehler. Vor dem Marktstart müssen alle Objektdaten verifiziert, fehlende Unterlagen ergänzt und die Immobilie umfassend analysiert werden.

Der professionelle Ablauf:

2. Unverzügliche Maßnahmen nach Vertragsschluss

Am Tag der Objektaufnahme müssen folgende Grunddaten im CRM-System erfasst und überprüft werden:

• Kontaktdaten des Eigentümers & bevorzugter Kommunikationskanal (WhatsApp)
• Genaue Adresse, Name der Wohnanlage (Residenz) sowie Block- und Wohnungsnummer
• Objektdaten: Raumaufteilung (Zimmeranzahl), Etage, Ausrichtung und Aussicht
• Verifizierte Netto- und Brutto-Wohnflächen ($m^2$)
• Angebotspreis & Schmerzgrenze (Mindestverkaufspreis)
• Verkaufsmotivation des Eigentümers und zeitliche Vorstellungen
• Alleinauftragsstatus & Vollständigkeit der Unterlagen
• Status von professionellem Bild- und Videomaterial

3. Unterscheidung zwischen „Eigentümerangaben“ und „Fakten“

Ein Top-Berater arbeitet nach dem Grundsatz: Informationen des Eigentümers sind Behauptungen, bis sie unabhängig verifiziert wurden.

Beispiel: Wenn der Verkäufer angibt: „Meine Wohnung hat 120 $m^2$“, übernehmen Sie diese Zahl keinesfalls ungeprüft.

Prüfen und bestätigen Sie die Angaben anhand offizieller Quellen:

• Grundbuchauszug (Tapu)
• Architektenpläne & Bauzeichnungen
• Amtlicher Bebauungsplan
• Unterlagen der Hausverwaltung
• Eigene Lasermessung vor Ort bei Abweichungen

4. Klassifizierung von Informationen in drei Kategorien

Um höchste Transparenz und Professionalität zu gewährleisten, teilen Sie alle Objektinformationen in drei Kategorien ein:

A – VERIFIZIERTE FAKTEN

Daten, die durch Dokumente oder offizielle Quellen belegt sind.

Beispiele: Grundbuchmäßige Wohnfläche, offizielle Etagennummer, eingetragener Eigentümer, Name der Wohnanlage, Nebenkostenabrechnungen (Aidat), Eigentumsform.

B – ANGABEN DES VERKÄUFERS

Unverifizierte Informationen des Verkäufers. Diese dürfen Interessenten gegenüber nicht als garantierte Tatsachen dargestellt werden.

Beispiele: „Nur 100 Meter zum Strand“, „Monatliches Hausgeld beträgt 50 €“, „Wohnfläche ist 120 $m^2$“, „Eine Metrolinie ist in Planung“.

C – EXPERTENEINSCHÄTZUNG DES BERATERS

Professionelle Bewertungen und Marktanalysen des Maklers.

Beispiele: „Hohes Mietrenditepotenzial“, „Leicht über dem Marktpreis angesetzt“, „Hohe Nachfrage durch internationale Käufer zu erwarten“.

5. Persönliche Objektbegehung

Übernehmen Sie ein Objekt niemals ausschließlich auf Basis von Eigentümerfotos. Eine persönliche Besichtigung vor Ort ist zwingend erforderlich.

Checkliste für die Begehung:

• Raumgefühl und Ergonomie (Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer, Bäder, Balkon, Terrasse)
• Lichteinfall, Ausrichtung nach Himmelsrichtungen und tatsächliche Aussicht
• Zustand der Klimageräte, Einbaugeräte und Möblierung
• Baulicher & optischer Zustand: Bodenbeläge, Wände, Decken, Fenster sowie Feuchtigkeitsprüfung
• Funktion von Sanitär, Elektrik, Schallschutz, Aufzug, Stellplätzen und Gemeinschaftsflächen

6. Erfassung des Hauptverkaufsarguments (USP) vor dem Fototermin

Stellen Sie sich vor Aufnahme des Bildmaterials die Frage: „Was ist das herausragende Merkmal dieser Immobilie?“

• Panoramameerblick / Großzügige Terrasse / Absolute Bestlage
• Erstbezug (Neubau) / Weitläufiger Wohnbereich / Niedriges Hausgeld
• Hohe Mietrendite / Luxuriöse Resort-Infrastruktur / Privater Garten / Attraktiver Einstiegspreis

Richten Sie die Erstellung des Bild- und Videomaterials gezielt darauf aus, diese Stärken in Szene zu setzen.

7. SWOT-Analyse der Immobilie

Bewerten Sie jedes Objekt systematisch nach vier Kriterien:

8. Mikrolage- & Erreichbarkeitsanalyse

Vermeiden Sie vage Ortsangaben wie „In Mahmutlar gelegen“. Messen Sie stets die tatsächliche Luftlinie oder Gehzeit. Vermeiden Sie unpräzise Begriffe wie „nah“ oder „in der Nähe“.

Wichtige Messpunkte:

• Entfernung zum Strand und zur Küstenlinie
• Anbindung an Hauptverkehrsstraßen und ÖPNV-Haltestellen
• Entfernung zu Supermärkten, Restaurants, Apotheken, Krankenhäusern und Schulen
• Erreichbarkeit von Einkaufszentren, Flughäfen und Stadtzentren

9. Bewertung der Wohnanlage & Ausstattung

Denken Sie daran: Käufer erwerben nicht nur vier Wände, sondern einen Lebensstil. Bewerten Sie die gesamte Wohnanlage gründlich.

Checkliste Wohnanlage:

1. Alter der Anlage, Anzahl der Gebäude (Blöcke) und Gesamteinheiten
2. Monatliches Hausgeld (Aidat) und Qualität der Hausverwaltung
3. Außen-/Innenpool, Fitnessstudio, SPA, Sauna, Türkisches Bad (Hammam)
4. Spielplätze, Stellplätze (Freifläche/Tiefgarage), 24/7-Sicherheitsdienst, Notstromaggregat, Gartenanlage
5. Allgemeiner Erhaltungszustand und Sauberkeit der Gemeinschaftsflächen

10. Vergleichende Marktanalyse (CMA)

Analysieren Sie vor Veröffentlichungsstart das Marktumfeld. Vergleichen Sie das Objekt mit aktuellen Angeboten und kürzlich verkauften Immobilien in der unmittelbaren Umgebung bezüglich:

• Identischer Zimmeranzahl und vergleichbarer Wohnfläche ($m^2$)
• Vergleichbarem Baujahr, Etage, Ausrichtung und Ausstattungsniveau der Anlage

11. Vertiefte Konkurrenzanalyse

Vermeiden Sie oberflächliche Schlüsse wie: „Die Nachbarwohnung steht für 200.000 € zum Verkauf, also bieten wir auch für 200.000 € an.“

Einflussfaktoren auf den relativen Wert: Exakte Mikrolage, tatsächliche Nutzwandfläche, Etagenhöhe, Besonnung, freie Aussicht, Renovierungszustand, Möblierungsgrad, Hausgeldhöhe und Verkaufsbedingungen des Eigentümers.

12. Strategische Preismodellierung

Die Aufgabe des Beraters besteht nicht darin, Wunschpreise des Eigentümers ungeprüft zu übernehmen, sondern den Preis zu ermitteln, den der Markt akzeptiert. Definieren Sie drei Preispunkte:

1. Angebotspreis (Asking Price): Der anfängliche Listenpreis im Marketing.
2. Geschätzter Marktwert (Market Value): Der realistische Verkaufspreis auf Basis der Marktanalyse.
3. Schnellverkaufspreis (Fast-Sale Price): Attraktiver Preispunkt für eine zügige Abwicklung bei dringendem Verkaufsbedarf.

13. Abstimmung der Preisstrategie

STRATEGIE A – MAXIMALER ANGEBOTSPREIS

• Vorteil: Maximaler Verhandlungsspielraum.
• Nachteil: Risiko einer langen Vermarktungsdauer („Ladenhüter-Effekt“).

STRATEGIE B – MARKTGERECHTER PREIS

• Vorteil: Entspricht den Erwartungen aktiver Käufer; sorgt für stetige Anfragen.

STRATEGIE C – SCHNELLVERKAUFSPREIS / AGGRESSIVE PREISGESTALTUNG

• Vorteil: Preis leicht unter Marktwert erzeugt hohe Aufmerksamkeit und mehrere Kaufangebote.

14. Gemeinsame Festlegung der Strategie mit dem Eigentümer

Führen Sie das Beratungsgespräch hochprofessionell:

Legen Sie gemeinsam fest: Zielpreis + Verkaufshorizont + Marketingplan + Zielgruppenprofil.

15. Das Objekt-Stammblatt (Master File)

Legen Sie vor der Erstellung von Werbematerialien ein zentrales Stammblatt für jede Immobilie an:

16. Qualitätsprüfung des Bildmaterials

Minderwertige Fotos mindern den Wert selbst exzellenter Immobilien.

• Stellen Sie sicher, dass die Wohnung gereinigt und von persönlichen Gegenständen befreit ist.
• Öffnen Sie Vorhänge/Jalousien und schalten Sie alle Lichtquellen ein.
• Fotografieren Sie ausschließlich im Querformat (Landscape).
• Setzen Sie Highlights wie Ausblicke, Terrassen und Gemeinschaftsanlagen gezielt in Szene.

17. Leitfaden für Video-Rundgänge

Immobilienvideos sollten ein Lebensgefühl vermitteln und nicht nur Räume zeigen.

Empfohlener Ablauf:

1. Start mit der Außenansicht und dem Eingangsbereich.
2. Fließender Übergang vom Entrée in den zentralen Wohnbereich.
3. Präsentation der Wohnräume und der Aussicht.
4. Rundgang durch Küche, Schlafzimmer und Badezimmer.
5. Abschluss auf Balkonen, privaten Gartenflächen oder der Resort-Infrastruktur.

18. Fünf Kernthemen vor dem Verfassen des Exposés

19. Faktenbasierte Texte statt Floskeln

Verzichten Sie auf leere Marketingfloskeln und setzen Sie auf nachprüfbare Fakten:

20. Aktives Portfoliomanagement nach dem Marktstart

Die Veröffentlichung auf Portalen ist erst der Beginn der eigentlichen Vertriebsarbeit. Verfolgen Sie kontinuierlich:

• Aufrufe des Exposés, Konversionsraten und eingehende Telefon-/WhatsApp-Anfragen
• Anzahl qualifizierter Interessenten, vereinbarter Besichtigungen und konkreter Kaufangebote
• Leistungswerte digitaler Werbekampagnen und Feedback zum Preis

21. Performance-Analyse nach den ersten 7 Tagen

Diagnose der ersten Kennzahlen:

• Geringe Aufrufe: Mängel beim Hauptfoto, der Überschrift oder der Platzierung im Portal.
• Hohe Aufrufzahlen, aber keine Anfragen: Preiskorrektur erforderlich oder schwache Objektpräsentation/Exposétext.
• Anfragen vorhanden, aber keine Besichtigungen: Schwächen im Qualifizierungsprozess oder zu langsame Antwortzeiten.
• Besichtigungen vorhanden, aber keine Angebote: Überprüfung von Angebotspreis, Zustand oder Zielgruppenansprache.

22. Proaktives Berichtswesen gegenüber dem Eigentümer

Warten Sie nicht, bis der Verkäufer nachfragt: „Gibt es Neuigkeiten zu meiner Immobilie?“ Senden Sie wöchentlich strukturierte Statusberichte:

23. Systematisches Einholen von Besichtigungs-Feedback

Dokumentieren Sie nach jeder Besichtigung die Rückmeldungen der Interessenten: Was hat überzeugt? Welche Bedenken gab es? Wie wurde der Preis wahrgenommen? Diese Daten schärfen Ihre Marktkenntnis nachhaltig.

24. Ursachenanalyse bei Vermarktungsstillstand

Wenn eine Immobilie über längere Zeit keinen Käufer findet, weichen Sie nicht auf Pauschalaussagen aus wie „Es gibt derzeit keine Käufer“. Prüfen Sie 5 wesentliche Faktoren:

1. Entspricht der Angebotspreis der aktuellen Marktsituation?
2. Wird die richtige Käuferzielgruppe angesprochen?
3. Ist die Qualität der Vermarktungsunterlagen ausreichend hoch?
4. Ist die Reichweite über die genutzten Kanäle hoch genug?
5. Erschweren Verkaufsbedingungen oder Besichtigungsmöglichkeiten den Abschluss?

25. Wann und wie Preisanpassungen vorzunehmen sind

Eine Preissenkung darf niemals ungeprüft als erste Maßnahme erfolgen. Stützen Sie sich auf konkrete Kennzahlen.

Hohe Aufrufzahlen + viele Besichtigungen + null Angebote: Dies ist ein klares Signal des Marktes, dass die Immobilie im Vergleich zum Wettbewerb überbewertet ist.

26. Die Vertriebskette im Immobilienverkauf

Eine Unterbrechung an einer beliebigen Stelle dieser Kette verhindert den erfolgreichen Verkauf.

27. Die Kernaufgabe eines professionellen Beraters

Die Aufgabe eines Maklers geht weit über das bloße Inserieren von Immobilien hinaus. Ihre Kernaufgabe lautet: Die passende Immobilie zum richtigen Preis an den richtigen Käufer mit der optimalen Strategie zu vermitteln.

28. Die goldene Regel der Vermarktungsreife

Können Sie die folgenden Fragen nicht klar beantworten, ist das Objekt noch nicht bereit für den Marktstart:

29. Praxisaufgabe zu Modul 02

Wählen Sie ein aktives Objekt aus Ihrem Portfolio und füllen Sie die folgende Analyse-Checkliste aus:

30. Der zentrale Grundsatz

1. Ziel der Schulung

Die Aufgabe eines Immobilienmaklers besteht nicht nur darin, Fotos von einem Objekt zu machen und ein Inserat zu schalten.

Ein qualifizierter Makler:

• Analysiert die Immobilie fundiert.
• Ermittelt die tatsächliche Verkaufsmotivation des Eigentümers.
• Bestimmt den realistischen Marktwert.
• Prüft den rechtlichen und technischen Zustand.
• Klärt die konkreten Verkaufsbedingungen.
• Definiert das passende Käuferprofil.
• Erstellt eine zielgerichtete Vermarktungsstrategie.
• Baut eine professionelle Vertrauensbasis zum Verkäufer auf.
• Bewertet die tatsächliche Markt- und Verkaufsfähigkeit der Immobilie.

Das Ziel des Akquisegesprächs ist daher nicht nur die bloße Objektaufnahme, sondern die **Erstellung eines marktgerechten, rechtlich geprüften und verkaufsfähigen Portfolios.**

2. Die Grundregel bei der Objektaufnahme

Ein Makler darf bei der Befragung des Eigentümers niemals wie bei einem Verhör auftreten.

Das Ziel der Fragen ist: **Informationsbeschaffung + Vertrauensaufbau + Verständnis für die Eigentümerziele + Entwicklung der Verkaufsstrategie.**

Ein professioneller Makler sollte:

• Sich Zeit nehmen und Ruhe bewahren.
• Den Eigentümer ausreden lassen und aktiv zuhören.
• Keine unfundierten Aussagen treffen.
• Rechtliche Einschätzungen nicht ohne Prüfung als Tatsachen darstellen.
• Keine unrealistischen Preisversprechen abgeben.
• Niemals Garantien wie „Diese Immobilie verkaufe ich garantiert“ aussprechen.

3. Die 7 Phasen des Akquisegesprächs

Strukturieren Sie das Erstgespräch nach folgenden Schritten:

1. Kennenlernen des Eigentümers und Bedarfsanalyse
2. Erfassung der Basisdaten der Immobilie
3. Prüfung des technischen Zustands
4. Überprüfung der rechtlichen Situation
5. Festlegung von Preis und Verkaufsbedingungen
6. Besprechung von Vermarktung und Maklervertrag
7. Zusammenfassung und Festlegung der nächsten Schritte

4. Phase 1 – Kennenlernen des Eigentümers

Das primäre Ziel ist es, den Verkäufer und seine Hintergründe zu verstehen – nicht nur die Immobilie.

Wichtige Fragen:

1. Sind Sie der alleinige Eigentümer der Immobilie?
2. Wie viele Personen sind im Grundbuch (Tapu) eingetragen?
3. Gibt es weitere Miteigentümer oder Partner?
4. Sind Sie alleinentscheidungsbefugt bezüglich des Verkaufs?
5. Sind alle Miteigentümer mit dem Verkauf einverstanden?
6. Was ist der konkrete Anlass für Ihren Verkaufsentschluss?
7. Gibt es einen festen Zeitrahmen für den Verkauf?
8. Handelt es sich um einen Dringlichkeitsverkauf?
9. Haben Sie bereits versucht, die Immobilie selbst zu verkaufen?
10. Haben Sie zuvor mit anderen Immobilienmaklern zusammengearbeitet?
11. Ist die Immobilie aktuell noch bei anderen Agenturen inseriert?

5. Phase 2 – Erfassung der Immobilie

Basisdaten:

1. Wie lautet die genaue Adresse des Objekts?
2. In welchem Stadtteil/Ortsteil liegt die Immobilie?
3. Wie heißt die Wohnanlage / das Projekt?
4. Wie lautet die Blockbezeichnung oder Hausnummer?
5. In welchem Stockwerk befindet sich die Wohnung?
6. Wie viele Etagen hat das Gebäude insgesamt?
7. Wie hoch ist die Netto-Wohnfläche (m²)?
8. Wie hoch ist die Brutto-Fläche (m²)?
9. Wie viele Zimmer/Schlafzimmer gibt es?
10. Wie viele Badezimmer/WCs sind vorhanden?
11. Ist ein Balkon vorhanden?
12. Gibt es eine Terrasse oder einen Gartenanteil?
13. Wie ist die Ausrichtung (Himmelsrichtung)?
14. Bietet das Objekt Meerblick?
15. Gibt es einen Blick auf den Pool oder den Innenhof?
16. Wie ist der Ausblick (Berge, Stadt, Landschaft)?
17. Wie alt ist das Gebäude?
18. Wann wurde die Immobilie fertiggestellt/übergeben?
19. Wurden bauliche Veränderungen oder Renovierungen vorgenommen?

6. Phase 3 – Physikalischer & technischer Zustand

Geben Sie sich nicht mit knappen Angaben wie „3 Zimmer, 100 m²“ zufrieden. Verschaffen Sie sich ein präzises Bild vom Gesamtzustand.

Fragen zum Objektzustand:

1. Wird die Immobilie möbliert verkauft?
2. Ist das Inventar im Verkaufspreis enthalten?
3. Sind die Elektrogeräte im Preis inbegriffen?
4. Gehören Einbauküchengeräte zum Lieferumfang?
5. Sind Klimaanlagen in allen Räumen vorhanden?
6. Welches Heizsystem wird genutzt?
7. Wie erfolgt die Kühlung?
8. Ist eine Solaranlage zur Warmwasserbereitung installiert?
9. Gibt es einen Wassertank/Reservebehälter?
10. Verfügt das Gebäude über einen Stromgenerator?
11. In welchem Zustand befinden sich Fenster und Rahmen?
12. Wann wurden zuletzt Renovierungsarbeiten durchgeführt?
13. Wann wurden die Wände zuletzt gestrichen?
14. Gibt es Anzeichen von Feuchtigkeit oder Schimmelbildung?
15. Gab es früher Probleme mit Rohrleitungen oder Wasserschäden?
16. Gibt es Mängel an der Elektroinstallation?
17. Ist die Immobilie derzeit vermietet?

7. Phase 4 – Die Wohnanlage (Anlage & Infrastruktur)

Denken Sie daran: **Käufer erwerben meist nicht nur eine Wohnung, sondern einen Lebensstil.** Die Ausstattung der Wohnanlage ist ein entscheidendes Verkaufsargument.

Fragen zur Wohnanlage:

1. Wie lautet der offizielle Name der Wohnanlage?
2. Wie alt ist die Anlage?
3. Aus wie vielen Blöcken besteht der Komplex?
4. Wie viele Wohneinheiten gibt es insgesamt?
5. Wie hoch ist das monatliche Hausgeld (Aidat)?
6. Wird das Hausgeld monatlich oder jährlich gezahlt?
7. Welche Leistungen sind im Hausgeld enthalten?
8. Gibt es einen Außenpool?
9. Ist ein beheiztes Hallenbad vorhanden?
10. Gibt es einen Fitnessraum?
11. Stehen Sauna, Hamam oder SPA-Bereiche zur Verfügung?
12. Gibt es einen Kinderspielplatz?
13. Ist ein 24/7-Sicherheitsdienst vorhanden?
14. Gibt es einen Rezeptions- oder Concierge-Service?
15. Sind Pkw-Stellplätze (Außenstellplätze) vorhanden?
16. Gibt es eine Tiefgarage?
17. Versorgt der Notstromgenerator auch die Wohnungen oder nur die Gemeinschaftsflächen?
18. Wie professionell arbeitet die Hausverwaltung?
19. Sind in naher Zukunft größere Instandhaltungsmaßnahmen geplant?
20. Gab es kürzlich eine Erhöhung des Hausgeldes?

8. Phase 5 – Rechtliche Prüfung

SEHR WICHTIG: Ein Makler darf ohne juristische Prüfung niemals verbindliche Zusagen treffen.

Aussagen wie *“Das Grundbuch ist absolut sauber“*, *“Der Verkauf verläuft garantiert reibungslos“*, *“Eine Finanzierung ist sicher“* oder *“Die Staatsbürgerschaft ist garantiert“* sind ohne rechtliche Prüfung strengstens untersagt.

Rechtliche Prüffragen:

1. Liegt die Eigentumsurkunde (Tapu) vor?
2. Auf wen ist die Eigentumsurkunde ausgestellt?
3. Welche Art von Eigentum liegt vor (Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı)?
4. Liegt eine Baufertigstellungsbescheinigung (İskan) vor?
5. Ist eine Hypothek auf das Objekt eingetragen?
6. Gibt es Pfändungen oder gerichtliche Vermerke im Grundbuch?
7. Existieren sonstige Dienstbarkeiten oder Vornotierungen?
8. Besteht eine laufende Bankfinanzierung auf der Immobilie?
9. Bestehen offene Verbindlichkeiten bezüglich des Objekts?
10. Gibt es Rückstände beim Hausgeld (Aidat)?
11. Sind die Grundsteuern vollständig bezahlt?
12. Soll der Verkauf über eine Vollmacht abgewickelt werden?
13. Gibt es weitere Miteigentümer oder Erben?
14. Sind rechtliche Hindernisse bekannt, die den Verkauf verzögern könnten?

9. Phase 6 – Preisanalyse & Wertermittlung

Einer der größten Fehler von Berufseinsteigern ist es, den Wunschpreis unhinterfragt zu übernehmen: *“Der Eigentümer möchte 250.000 €, also inserieren wir für 250.000 €“*. Das ist keine professionelle Preisberatung. Analysieren Sie zuerst, wie der Preis zustande kommt.

Fragen zur Preisfindung:

1. Welchen Angebotspreis stellen Sie sich vor?
2. Wie sind Sie auf diesen Preis gekommen?
3. Haben Sie Vergleichsangebote in Ihrer Wohnanlage recherchiert?
4. Wurde bereits ein offizielles Wertgutachten erstellt?
5. War die Immobilie bereits früher auf dem Markt?
6. Zu welchem Preis wurde sie zuvor angeboten?
7. Gab es bereits ernsthafte Kaufangebote?
8. Wie hoch war das höchste Angebot?
9. Warum wurde dieses Angebot abgelehnt?
10. Besteht Verhandlungsspielraum?
11. Was ist Ihre absolute Untergrenze (Mindestpreis)?
12. Ändert sich der Preis bei Barzahlung im Vergleich zu einer Ratenzahlung?
13. Variiert der Preis, wenn das Inventar ausgeschlossen wird?
14. Sind Sie für einen schnelleren Verkauf zu Preisanpassungen bereit?

10. Den tatsächlichen Verkaufspreis ermitteln

Der Angebotspreis im Inserat entspricht selten dem Betrag, den der Eigentümer letztendlich akzeptiert. Halten Sie intern stets folgendes fest:

Angebotspreis: __________
Erwarteter Verkaufspreis: __________
Mindestpreis (Untergrenze): __________

Dokumentieren Sie diese Informationen transparent in Ihrem CRM-System.

11. Phase 7 – Verkaufszeitraum

Wichtige Fragen:

1. In welchem Zeitraum möchten Sie verkaufen?
2. Ist ein Verkauf innerhalb von 30 Tagen erforderlich?
3. Können Sie 3 Monate oder länger warten?
4. Gibt es einen Stichtag, bis zu dem der Verkauf abgeschlossen sein muss?
5. Wenn heute ein potenzieller Käufer ein Angebot macht, könnten Sie direkt verkaufen?
6. Was ist Ihr Alternativplan, falls der Verkauf nicht zustande kommt?

12. Bei vermieteten Objekten

1. Ist die Immobilie derzeit vermietet?
2. Wie hoch ist die monatliche Miete?
3. Wann läuft der Mietvertrag regulär aus?
4. Ist der Mieter über den geplanten Verkauf informiert?
5. Zu welchen Zeiten sind Objektbesichtigungen möglich?
6. Wird der Mieter nach dem Verkauf ausziehen?
7. Wie ist die Kaution geregelt?
8. Wird das Objekt als Kapitalanlage verkauft?
9. Liegt eine Kopie des Mietvertrags vor?

13. Historie der Immobilie

Dieser Abschnitt liefert wertvolle Erkenntnisse für die Vermarktung.

Fragen zur Historie:

1. Wann haben Sie die Immobilie erworben?
2. Was war der damalige Kaufgrund?
3. War das Objekt früher vermietet?
4. Wurde die Immobilie schon einmal zum Verkauf angeboten?
5. Wie lange war sie am Markt?
6. Zu welchem Angebotspreis wurde sie inseriert?
7. Mit welchen Agenturen haben Sie zusammengearbeitet?
8. Warum kam es damals nicht zum Verkauf?
9. Gab es ernsthafte Kaufangebote?
10. Wie hoch war das höchste Angebot?
11. Warum wurde es nicht angenommen?

14. Zielgruppenanalyse

Nach der Objektaufnahme muss der Makler folgende Frage beantworten können: **“Wer ist der ideale Käufer für diese Immobilie?“**

Mögliche Käuferprofile:

• Kapitalanleger / Investoren
• Familien
• Senioren / Ruhestandswohnsitz
• Internationale Käufer
• Inländische Eigennutzer
• Ferienhaussuchende
• Käufer mit Fokus auf Mietrendite
• Luxusimmobiliensuchende
• Ersterwerber

Fragen Sie den Eigentümer: **“Für wen ist diese Immobilie Ihrer Meinung nach am besten geeignet?“** Die Antwort liefert oft wertvolle Ansätze für das Marketing.

15. Vermarktungsrechte & Freigaben

Klären Sie im Voraus genau ab, über welche Kanäle die Immobilie beworben werden darf.

Erforderliche Freigaben:

1. Dürfen wir professionelle Fotos erstellen?
2. Dürfen wir ein Video-Rundgang aufnehmen?
3. Sind Drohnenaufnahmen (Luftaufnahmen) gestattet?
4. Dürfen wir das Objekt in Social-Media-Kanälen präsentieren?
5. Darf das Objekt auf unserer Website veröffentlicht werden?
6. Dürfen wir Werbeanzeigen auf Google schalten?
7. Dürfen wir Meta-Werbeanzeigen (Facebook/Instagram) nutzen?
8. Dürfen wir Inserate in mehreren Sprachen erstellen?
9. Dürfen Besichtigungen mit Interessenten durchgeführt werden?
10. Kann ein Schlüssel im Büro hinterlegt werden?
11. Dürfen Adresse und Standort im Bildmaterial gezeigt werden?

16. Beauftragung & Konditionen

Wichtige Fragen:

1. Arbeiten Sie aktuell mit anderen Maklern zusammen?
2. Gibt es aktive Inserate anderer Büros?
3. Sind Sie bereit, einen Qualifizierten Alleinauftrag zu erteilen?
4. Soll im einfachen Maklerauftrag gearbeitet werden?
5. Ist eine Gemeinschaftsgeschäft-Kooperation mit Partneragenturen erwünscht?
6. Wie hoch ist die Maklerprovision?
7. Wer trägt die Provision?
8. Wann ist die Provision fällig?
9. Welche Zahlungsbedingungen gelten bei erfolgreichem Verkauf?
10. Wird die Vereinbarung schriftlich fixiert?

17. Dokumentenprüfung

Bei der Objektaufnahme sollten alle wesentlichen Unterlagen gesichtet und geprüft werden.

Dokumenten-Checkliste:

• Eigentumsurkunde (Tapu / Grundbuchauszug)
• Angaben zum/zur Eigentümer(n)
• Ausweisdokumente
• Baufertigstellungsbescheinigung (İskan) – falls vorhanden
• Nachweis über Wohnungseigentum (Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakı)
• Vollmacht (falls Vertretung vorliegt)
• Mietvertrag (falls vermietet)
• Unterlagen zu bestehenden Grundpfandrechten/Finanzierungen
• Bescheinigung über Hausgeldzahlungen
• Nachweis über Steuerfreiheit/Grundsteuer
• Weitere für den Verkauf erforderliche behördliche Unterlagen

Hinweis: Die erforderlichen Unterlagen können je nach Land, Abwicklungsart und Rechtslage variieren. Holen Sie bei Unklarheiten stets fachkundigen Rat ein.

18. Objektaufnahme – Die 10 goldenen Fragen

Jeder Immobilienmakler sollte mindestens diese 10 Fragen verinnerlicht haben:

19. Was Makler bei der Akquise vermeiden müssen

20. Was nach dem Gespräch vorliegen muss

Nach Beendigung des Termins muss der Makler folgende Daten vollständig erfasst haben:

21. Selbstreflexion vor der Aufnahme

Vor jeder Objektaufnahme sollte sich der Makler folgende Frage stellen:

„Was sind die 3 stärksten Vorteile der Immobilie?“ — „Was sind die 3 Schwachpunkte?“ — „Wer gehört zur exakten Zielgruppe?“

22. Objektaufnahme-Checkliste

23. Die Philosophie erfolgreicher Objektakquise

Denken Sie daran: **Nicht jede Immobilie ist ein gutes Objekt.** Ein einfacher Verkaufswunsch des Eigentümers reicht nicht aus, um eine Immobilie ins Portfolio aufzunehmen.

Ein werthaltiges Portfolio basiert auf der Formel: **Motivierter Eigentümer + Marktgerechter Preis + Klare Rechtslage + Zielgerichtetes Marketing + Verkaufsfähige Immobilie.**

Ein überhöhter Angebotspreis oder ein unentschlossener Verkäufer binden wertvolle Ressourcen. Das Ziel lautet daher: **Nicht möglichst viele Objekte aufnehmen, sondern die richtigen.**

24. Die goldene Regel

Der Erfolg eines Immobilienmaklers bemisst sich nicht nur an der Anzahl seiner Inserate. Was zählt, ist: **Wie viele qualifizierte Objekte aufgenommen, professionell vermarktet und erfolgreich abgeschlossen werden.**

Wenn ein Kunde Ihnen seine Immobilie anvertraut, übergibt er Ihnen vor allem eines: **Vertrauen.**

Der Leitsatz für Makler

In der Türkei gibt es zwei zentrale Anlageformen: Gold und Immobilien.
Die entscheidende Frage lautet: Ist es wirklich sinnvoll, Gold zu verkaufen und in Immobilien zu investieren?

Darauf gibt es keine eindeutige Antwort. Mit der richtigen Analyse kann es eine große Chance – oder ein schwerer Fehler sein.

1. Gold vs. Immobilien

Gold

• Hohe Liquidität (sofort verkäuflich)
• Stark in globalen Krisen
• Schützt vor Inflation
• Passives Investment (kein Einkommen)

Immobilien

• Geringere Liquidität
• Erzielen Mieteinnahmen
• Wertsteigerung abhängig von der Lage
• Erfordern aktives Management

Zusammenfassung:
Gold = Werterhalt
Immobilien = Einkommen + Wertsteigerungspotenzial

2. Die Realität in der Türkei

Bei Investitionsentscheidungen in der Türkei spielen folgende Faktoren eine wichtige Rolle:

• Inflation
• Abwertung der Türkischen Lira
• Regionale Preisentwicklungen

In den letzten Jahren sind sowohl Gold als auch Immobilien gestiegen.
In einigen Regionen haben Immobilien jedoch deutlich stärker zugelegt – insbesondere in touristischen Gebieten.

3. Wann ist es sinnvoll?

• Hohe Mietrendite: Eine Amortisationszeit von 15–20 Jahren gilt als gut.
• Wachsende Region: Tourismus, internationale Nachfrage und neue Projekte sind entscheidend.
• Gold nahe am Höchststand: Gewinnmitnahme kann sinnvoll sein.
• Eigennutzung: Dann handelt es sich nicht um eine Investition, sondern um Kostenersparnis.

4. Wann ist es NICHT sinnvoll?

• Falsche Lage: Der größte Risikofaktor.
• Komplettes Kapital einsetzen: Verlust der finanziellen Sicherheit.
• Niedrige Mietrendite: 25–30 Jahre Amortisation ist schwach.
• Überhitzter Markt: Wenn alle kaufen, steigt das Risiko.

5. Vergleichstabelle

6. Wie professionelle Investoren handeln

Erfahrene Investoren setzen selten alles auf eine Anlageklasse.

• Ein Teil in Gold (Sicherheit)
• Ein Teil in Immobilien (Wachstum)

7. Bewertung für Alanya

Dank Tourismus, starker internationaler Nachfrage und Mietpotenzial kann
die richtige Immobilie in Alanya eine höhere Rendite als Gold erzielen.

Der entscheidende Faktor: Die richtige Projektwahl.

Fazit

Der Verkauf von Gold und Kauf einer Immobilie ist sinnvoll, wenn:

• Die Lage stimmt
• Die Mietrendite hoch ist
• Langfristig gedacht wird

Es ist nicht sinnvoll, wenn:

• Die Entscheidung überstürzt getroffen wird
• Man der Masse blind folgt
• Das gesamte Kapital auf einmal investiert wird

Schlussgedanke

Gold schützt.
Immobilien lassen Ihr Vermögen wachsen.

Eine falsche Immobilienentscheidung kann jedoch mehr kosten als Gold.

Eine der häufigsten Fragen von Immobilieninvestoren in der Türkei lautet:
Alanya oder Ankara – was ist die bessere Wahl?

Die Antwort hängt nicht nur vom Preis ab.
Entscheidend ist, welchen Lebensstil Sie für Ihr Budget erhalten.

📍 Echte Immobilienvergleich

Für den Preis einer Wohnung in Ankara können Sie in Alanya nahezu die gleiche oder sogar eine hochwertigere Lebensqualität zum halben Preis erhalten.

Warum Alanya?

HASAN ÇİÇEK

Daisy Homes Alanya

„Die richtige Investition beginnt mit dem richtigen Berater.“